(انظر الملحق 1/ صفحة 133)
النائب الثاني للرئيس:
تفضل الأخ مقرر اللجنة.
العضو فؤاد أحمد الحاجي:
شكرًا سيدي الرئيس، تدارست اللجنة الديباجة والمادة (4 بعد إعادة الترقيم) والمادة (6 بعد إعادة الترقيم) والمادة (7 بعد إعادة الترقيم)، والمادة (10 بعد إعادة الترقيم)، والمادة (15 بعد إعادة الترقيم)، والمادة (17 بعد إعادة الترقيم) من مشروع قانون بشأن ضمانات التطوير العقاري (المعد في ضوء الاقتراح بقانون المقدم من مجلس الشورى)، ومشروع قانون في شأن التطوير العقاري المرافق للمرسوم الملكي رقم (42) لسنة 2012م، كما تدارست اللجنة الاقتراحات المقدمة من سعادة الأستاذة دلال جاسم الزايد بشأن المواد المعادة، وبحثت اللجنة أوجه الملاحظات التي تم إبداؤها من قبل ممثلي بيت التمويل الكويتي وشركة ديار المحرق، والمناقشات التي طرحها أصحاب السعادة أعضاء المجلس أثناء مناقشة مشروعي القانونين، وفيما يتعلق بالديباجة ارتأت اللجنة الموافقة على قرار مجلس النواب بالموافقة على نص الديباجة كما ورد في المشروع بقانون (الثاني)، والموافقة على قرار مجلس النواب بإضافة قوانين ومراسيم أخرى، مع تعديل مسميات بعض المراسيم والقوانين في الديباجة التي أقرها مجلس النواب. أما فيما يتعلق بكل من المواد (4 بعد إعادة الترقيم)، و( 6 بعد إعادة الترقيم)، و(7 بعد إعادة الترقيم)، و(10 بعد إعادة الترقيم)، و(15 بعد إعادة الترقيم)، و(17 بعد إعادة الترقيم)، فقد تبنت اللجنة اقتراحات سعادة الأستاذة دلال الزايد بإجراء بعض التعديلات عليها لاقتناع اللجنة بوجاهة تلك التعديلات، وذلك كما هو موضح في الجدول المرفق. كما تدارست اللجنة الاقتراح المقدم من سعادة الدكتورة عائشة مبارك بشأن إضافة تعريف (حساب ضمان المشروع) إلى المادة (1) من مشروعي القانونين، وقد ارتأت سعادة الدكتورة عائشة مبارك سحب اقتراحها بناءً على المناقشات التي أثيرت في الاجتماع بين أصحاب السعادة أعضاء اللجنة وممثلي الجهات المعنية. وعليه توصي اللجنة بالموافقة على (الديباجة)، والمادة (4 بعد إعادة الترقيم)، والمادة ( 6 بعد إعادة الترقيم)، والمادة (7 بعد إعادة الترقيم)، والمادة (10 بعد إعادة الترقيم)، والمادة (15 بعد إعادة الترقيم)، والمادة (17 بعد إعادة الترقيم) من مشروع قانون بشأن ضمانات التطوير العقاري (المعد في ضوء الاقتراح بقانون المقدم من مجلس الشورى)، ومشروع قانون في شأن التطوير العقاري المرافق للمرسوم الملكي رقم (42) لسنة 2012م، كما هو موضح في الجدول المرفق. سيدي الرئيس قبل أن أقرأ توصية اللجنة أود أن أتقدم بالشكر الخاص إلى سعادة الأخت دلال الزايد على تواصلها مع أعضاء اللجنة طوال فترة إعداد التقرير التكميلي للمواد المعادة، ولمشاركتها اللجنة في اجتماعها الرابع والعشرين، المنعقد بتاريخ 1 يونيو 2014م بحضور الجهات ذات العلاقة، والتي كان لمرئياتها وتعديلاتها الأثر الكبير في توصل اللجنة إلى قرارها، وشكرًا.
النائب الثاني للرئيس:
شكرًا، تفضلي الأخت الدكتورة عائشة سالم مبارك.
العضو الدكتورة عائشة سالم مبارك:
شكرًا سيدي الرئيس، سعدت اليوم برئاستكِ لهذه الجلسة، ونتمنى أن تكون جلسة موفقة. تقدمت في جلسة سابقة بتعريف لحساب ضمان التطوير العقاري، بأن يكون حسابًا منفصلاً عن الحساب الموجود في المشروع، ولكن تبيّن لي بعد النقاش أن وجود حسابين سيحدث الكثير من الإرباك في حالة التطبيق، هذا سبب. السبب الآخر هو أن الإخوة المطورين ــ وأنا أنتهز الفرصة لأتقدم بالشكر الجزيل إليهم ــ تعهدوا بوجود ضمانات للملاك الذين سيقومون بالدخول في أي مشروع للتطوير العقاري، وأنا بهذه المناسبة أتمنى على الأخ عارف هجرس أن يبيّن للإخوة أعضاء المجلس هذه الضمانات التي تناولناها في اجتماع اللجنة. وأخيرًا، أشكر اللجنة على دعوتهم لي، حيث كانوا في قمة التعاون والتفاهم، وشكرًا.
النائب الثاني للرئيس:
شكرًا، تفضل الأخ عارف أحمد هجرس رئيس جمعية التطوير العقاري.
رئيس جمعية التطوير العقاري:
شكرًا سيدي الرئيس، بسم الله الرحمن الرحيم، أود أن أتقدم بالشكر إلى سعادتكم على استضافتي مرة ثانية في مجلسكم الموقر، وأحببت أن أوضح بعض الضمانات. قطاع التطوير العقاري كما تعلمون يحتاج إلى قوانين، ولكن أرى أن كثرة القوانين غير المهمة قد تضر بقطاع التطوير العقاري أكثر من كونها ستفيده، فهي قد تفيد المشتري ولكنها ستضر بالمطور، أما بالنسبة إلى الضمانات فأعتقد أن الإجراءات الموجودة قوية وقادرة على حماية المشتري، والتي من ضمنها شروط المطور الموضحة في القانون، مثل تقديم الخبرة السابقة وغيرها من الشروط. الأمر الآخر، قلنا إن الأرض ستكون ضمانًا، وهي عادة تمثل ثلث قيمة المشروع، بالإضافة إلى حساب الضمان باعتباره ضمانًا إضافيًا لا يُمس إلى جانب الربح، فإذا كان الربح 10% فالمبلغ الكلي هو 140%، وإذا كان الربح 20% فنحن نتكلم عن ضمان نسبته 150%، وحتى البنوك لا تطلب هذه النسبة، بل عادة تطلب نسبة تتراوح بين 110 و120%، فأعتقد أن هذه الضمانات مفيدة للاثنين معًا
ــ المطور والمشتري ــ وأرى أن أي شيء آخر سينهك المطورين كما أن المشتري لن يستفيد منه، وشكرًا.
النائب الثاني للرئيس:
شكرًا، تفضل الأخ عبدالرحمن عبدالحسين جواهري.
العضو عبدالرحمن عبدالحسين جواهري:
شكرًا سيدي الرئيس، بدوري أتقدم بالشكر الجزيل إلى كل من ساهم في مناقشة هذا المشروع للوصول إلى الصياغة المبينة أمام مجلسكم الموقر بشأن المواد المتبقية من هذا المشروع المهم، حيث كانت اللجنة أثناء المناقشة أمام آراء ووجهات نظر عدة، وكان الحل هو التوفيق بين مصالح المستثمرين ودعم الاقتصاد البحريني والمستفيدين من هذا القانون والمشترين، لذا نتمنى على مجلس النواب الموقر ــ بخصوص هذه المواد المعدلة على ما أقره مجلسهم الكريم ونظرًا إلى أهمية هذا المشروع ــ التباحث لدراسة هذه التعديلات بروح إيجابية كما عودونا دائمًا، من أجل أن يظهر هذا القانون في هذا الفصل التشريعي. ونحن في اللجنة مطمئنون وعلى ثقة بأن هذه التعديلات تصب في مصلحة دعم الاقتصاد البحريني، كما أن القانون يوازي بشكل جيد جدًا بين حقوق جميع الأطراف المعنية به، لذا نتمنى على الإخوة الزملاء في مجلس النواب النظر في هذه التعديلات كما عودونا بروح إيجابية ومهنية حتى يظهر هذا القانون بأسرع وقت ممكن في هذا الفصل التشريعي، وشكرًا.
النائب الثاني للرئيس:
شكرًا، تفضل الأخ أحمد إبراهيم بهزاد.
العضو أحمد إبراهيم بهزاد:
شكرًا سيدي الرئيس، أعتقد أن مفهوم كلمة الضمان تم شرحه في الجلسة الماضية، وهو مبلغ يوضع قدره 20% من قيمة المشروع لضمان مصالح المستثمرين مستقبلاً في حالة حدوث خلاف لا سمح الله بين المستثمرين والمطورين، لكن إذا أدخلت قيمة الأرض ضمن الضمان فأعتقد أننا سنواجه مشاكل مستقبلاً في حالة حدوث مشاكل مع المستثمرين، وسؤالي هو إذا كانت قيمة الأرض أكثر من الـ 20% فكيف يمكن الحصول على الضمان مستقبلاً؟ مفهوم كلمة الضمان هو مبلغ يوضع في حساب لطوارئ المستقبل، ولا تحتسب قيمة الأرض ضمن الضمان وإلا فإنه إذا حدث خلاف في المستقبل مع عدم وجود الضمان ــ لأن نسبة الــ 20% ذهبت في قيمة الأرض ــ فهذا يعني عدم وجود مبلغ يسدد في المستقبل، ومع احترامي للرأي القائل باحتساب قيمة الأرض في الضمان أرى أنه يحتاج إلى مراجعة، ومع أن اللجنة اتخذت رأيها بشأن الموافقة على هذا الموضوع فإنني أرجو من الإخوة في المجلس مراجعة رأيهم، لأنه لا يمكن تحقيق قيمة الضمان من قيمة الأرض، وشكرًا.
النائب الثاني للرئيس:
شكرًا، تفضلي الأخت لولوة صالح العوضي.
العضو لولوة صالح العوضي:
شكرًا سيدي الرئيس، في البداية أحببت أن أوضح أن اقتراح الأخت الدكتورة عائشة مبارك لم يأتِ من فراغ، وإنما كان بناء على المناقشات التي أثيرت في جلسة سابقة، حيث وردت ملاحظات جمة من الإخوة أعضاء المجلس بخصوص حساب الضمان، وكون الأخت الدكتورة عائشة مبارك قد سحبت اقتراحها فهي وشأنها ولكن ما قاله الأخ أحمد بهزاد في محله، وما ذكره الأخ خالد هجرس لا ينطبق على النصوص الموجودة في القانون، وكذلك الشرح الذي تم تداوله في اللجنة بخصوص نصوص المواد لا يرتقي إلى ترجمة ما تمت دراسته؛ حساب الضمان كما تم شرحه في جلسة سابقة يختلف اختلافًا جذريًا عما تم تداوله، وعما أراد المجلس من خلال المناقشة الوصول إليه، هذا أولاً. ثانيًا، هناك مواد تتيح للمطور رهن العقار وبالتالي كيف سيكون هناك رهن وضمان من قيمة أرض المشروع، بحيث تكفل للمستفيدين أو المتعاملين في هذا المشروع حقوقهم؟ ورأينا من الناحية العملية أنها والعدم سواء، وإذا كنا سنعتبر ما يقال في جلسة اليوم هو محاضر تحضيرية للقانون فلابد من تأكيد الأمر من قِبل الدولة ممثلة في الحكومة، لأن هذا المشروع بقانون ورد إلينا، واللجنة أخذت بمشروع القانون الوارد من الحكومة فيجب على ممثليها أن يوردوا هذا التفسير ــ والحكومة ممثلة في وزير شؤون مجلسي الشورى والنواب ووزير البلديات ــ حتى يكون مُلزِمًا من الناحية المعنوية لمن سيقوم بتطبيق هذا القانون، وشكرًا.
النائب الثاني للرئيس:
شكرًا، تفضل الأخ مقرر اللجنة.
العضو فؤاد أحمد الحاجي:
شكرًا سيدي الرئيس، أولاً، بخصوص حساب الضمان نحن نتكلم عن مشروع أو مشاريع هي في أكثر تقدير تستغرق 24 شهرًا، أي أن مدة بدء واستكمال المشروع لا تتجاوز 24 شهرًا، وتحت إشراف جهات مختصة، ويخصص حساب الضمان للمشروع. وكل المواد السابقة تتعلق بكيفية الصرف على هذا المشروع، وبإذن من الجهات المختصة ومن أمين حساب المشروع وحسّاب الكميات أو المهندس، وكلها حسابات معتمدة من المهندس أو حسّاب الكميات وهو الذي يعطي الإجازة بصرف المبالغ من حساب المشروع، فنسبة 20% التي تؤخذ من قيمة الأرض ليس معناها أن المشروع سيأخذ 50 أو 60 سنة لتنفيذه، بل 24 شهرًا أو 36 شهرًا إذا زادت المدة. أما في حالة تعثر المشروع فهناك مواد عالجت مثل هذه الحالات، وأيضًا الـ 5% التي تبقى من قيمة المشروع لا تصرف إلا بعد سنة من استلام المشترين لوحداتهم السكنية، كل هذه الأمور عالجتها البنود في المواد المعدلة من القانون الآتي ذكرها، وشكرًا.
النائب الثاني للرئيس:
شكرًا، يا إخوان أود أن أنبهكم إلى نقطة وهي أن هناك تقارير كثيرة موجودة في جدول أعمال هذه الجلسة، لذا أرجو منكم أن تكون مداخلاتكم مختصرة، وأن تكون في صميم الموضوع بدون ذكر تفاصيل كثيرة كي ننتهي من جميع بنود جدول أعمال هذه الجلسة، وقد نضطر إلى عقد جلسة استثنائية يوم الخميس القادم، فأرجو منكم التقيد بالوقت. تفضل الأخ عارف أحمد هجرس رئيس جمعية التطوير العقاري.
رئيس جمعية التطوير العقاري:
شكرًا سيدي الرئيس، صراحة أنا مستغرب من بعض الآراء. نحن في نهاية المطاف نود أن ننظم هذا القطاع ولا نريد أن نضع قوانين إضافية تقصم ظهر هذا القطاع بل نود تحفيزه. أعتقد أن البنوك تطلب ضمانات تصل إلى 110% و120% ولكننا وضعنا هنا 140% و150%، وكما قلنا سابقًا بخصوص الضمانات إن الأرض موجودة والحساب موجود، لذا أستغرب من تساؤلات بعض الإخوة، وما هي الضمانات الأخرى التي يريدونها؟ من ناحية الضمانات أعتقد أننا قمنا بزيادتها قليلاً، وفي النهاية نود أن نحفظ حقي المشتري والمطور، وشكرًا.
النائب الثاني للرئيس:
شكرًا، تفضلي الأخت دلال جاسم الزايد.
العضو دلال جاسم الزايد:
شكرًا سيدي الرئيس، في البداية أثني على ما ذكره الأخ فؤاد الحاجي وبعض الإخوة فيما يتعلق بالتعديلات التي تمت في هذا المشروع. منذ بداية النظر في هذا المشروع نحن استهدفنا الموازنة بين حق المشترين ووجود المطورين في سوق البحرين، لذلك وضعنا نصوصًا متوازنة تحفظ الحقوق وفي الوقت ذاته تكون مشجعة على الدخول في مجال التطوير، ونظرًا إلى الدراسة التي قامت بها اللجنة للاستطلاع فإن طبيعة ملاءة المطورين في البحرين تندرج تحت الطبقة المتوسطة وبالتالي كان لابد من تعديل بعض نصوص المشروع بقانون حتى تتواءم مع مسألة عدم فقدان عنصر المطورين في البحرين غدًا، وفي الوقت ذاته أبقينا على ضمانات المشترين وأضفنا بعض الضمانات المتعلقة بمسألة فسخ العقد وترتيب المدد والتي سنأتي إلى ذكرها لاحقًا. فيما يتعلق بالتعريفات، سبق للمجلس أن وافق على مادة التعريفات، وأعتقد أن الدكتورة عائشة مبارك أوضحت قبل قليل لماذا قامت بسحب اقتراحها، فنحن عندما اجتمعنا مع اللجنة والجهات المعنية المدعوة من قبلها تم شرح هذا الموضوع، وهو أن التسمية لا تعني أن حساب الضمان لا يمس، بل يتم إيداع أموال المطورين والمشترين فيه، وبموجبه يتم تنفيذ المشروع، ويخضع هذا الحساب لرقابة أمين الحساب الذي سيتم تعيينه، وهذه خطوة من باب الرقابة على أعمال تنفيذ المشروع. إذن التعديلات التي أدخلناها على هذا المشروع عبارة عن تغيير المسميات الخاصة، وترتيب بعض الحقوق التي كانت متعلقة بمسألة التطوير، وتنظيم بعض الأمور المتعلقة بالفسخ، وكل هذه التعديلات ذكرت في بند واحد أو في بندين في مادة واحدة، أما بقية المواد ــ منها المواد التي تم إرجاعها كي يتم ربطها بالمواد الأخرى ــ فهي جاءت مطابقة تمامًا مع ما ورد في نص المشروع الأصلي، وشكرًا.
النائب الثاني للرئيس:
شكرًا، تفضل الأخ أحمد إبراهيم بهزاد.
العضو أحمد إبراهيم بهزاد:
شكرًا سيدي الرئيس، بالنسبة إلى الموضوع الذي تطرق إليه الأخ مقرر اللجنة بخصوص المدة، وضرب مثالاً وقال إن مدة انتهاء المشروع لابد أن تكون 24 شهرًا، أنا أعتقد أن المدة لا دخل لها في موضوع الضمان، لأننا نتكلم عن ضمان يحفظ حقوق المشترين أو المستثمرين في مشروع تم تطويره من قبل جهة معينة. الضمان لابد أن يضمن حقوق المشترين سواء كانت المدة 24 شهرًا أو 36 شهرًا، أو كما ذكر الأخ مقرر اللجنة 50 سنة، فهذا الأمر غير صحيح، لأننا نتكلم عن ضمان يختلف عن موضوع المدة، هذه نقطة. النقطة الثانية هي أننا عندما نشرّع في هذا المجلس فإننا نشرّع لمصلحة جميع الأطراف، ويجب ألا ننظر إلى مصلحة المطور فقط، لأن هناك الكثير من الأمور وضعت في هذا القانون لمصلحة المطور، بل علينا أن ننظر إلى مصلحة الجميع سواء كان مطورًا أو مشتريًا، ويجب أن تكون قوانيننا نابعة من هذا المنطق. النقطة الثالثة هي أن المجلس وافق في جلسة سابقة على معظم مداخلات الإخوة بخصوص معنى الضمان، وتم شرحه بما فيه الكفاية ولا أريد أن أكرره الآن، ولكن كنت أتمنى على اللجنة أن تأخذ بهذه التوصيات التي خرجت من أعضاء هذا المجلس خلال تلك الجلسة، وشكرًا.
النائب الثاني للرئيس:
شكرًا، تفضلي الأخت لولوة صالح العوضي.
العضو لولوة صالح العوضي:
شكرًا سيدي الرئيس، أعتقد أن التوجيه إلى الاختصار في الكلام يظلم أي مشروع قانون يناقشه المجلس.
النائب الثاني للرئيس:
كنت أقصد بالاختصار أن ندخل في صميم الموضوع، ولم أقصد أن نتجاهل أهمية الموضوع.
العضو لولوة صالح العوضي:
اسمحي لي سيدي الرئيس، لم أرَ أي عضو خرج عن الموضوع عندما تكلم وذكر التفاصيل.
النائب الثاني للرئيس:
يا أخت لولوة لم أقل الخروج عن الموضوع بل قلت إن لدينا جدول أعمال طويلاً وطلبت الاختصار في الكلام والدخول في صلب الموضوع مباشرة. تفضلي الآن وقولي مداخلتك.
العضو لولوة صالح العوضي:
لو لم تكن هناك مقاطعة في الكلام لكنَّا اختصرنا الموضوع حفاظًا على الوقت. الكلام الذي تفضل به الأخ عارف هجرس وهو أنه لا يفهم ولا يعقل ولا يعلم ما هي الضمانات التي طرحت من قبل أعضاء مجلس الشورى؟ هذا الكلام أثير في جلسة سابقة ولا أعتقد أنه من الملائم طرح هذه الملاحظة بهذا الأسلوب على أعضاء مجلس الشورى. كما ذكر الأخ أحمد بهزاد، غاية المشرّع هي المواءمة بين المصالح، وغاية المشرّع هي التنزه عن اللغو في التشريع. في جلسة سابقة كان هناك اتفاق على أن حساب الضمان هو حساب المشروع، والكلام الذي تم طرحه في تلك الجلسة لا داعي إلى تكراره. أنا طرحت سؤالاً وأرجو من الأخ عارف هجرس أن يجيبني عنه: إذا سمحنا للمطور أن يرهن الأرض فكيف سيكون التعامل في حالة قيام حق الراهن في تنفيذ المشروع على الأرض؟ لأن مشروع القانون لم يتضمن أحكامًا تتعلق بكيفية قيام حق الراهن ــ الذي رهن المشروع مقابل القرض للمطور ــ فيما يتعلق بالتنفيذ وحقوقه، وهذه نقطة من أهم النقاط العملية التي تمس حقوق البنك الراهن وحقوق المطور المرتهن وحقوق المستفيدين والمتعاملين مع المشروع، أرجو أن أسمع إجابة وافية عن كيفية التعامل عند قيام مثل هذه الحالة على أرض الواقع، وشكرًا.
النائب الثاني للرئيس:
شكرًا، تفضلي الأخت رباب عبدالنبي العريض.
العضو رباب عبدالنبي العريض:
شكرًا سيدي الرئيس، أود أن أسأل عن نقطة معينة وهي ــ كما أعرف ــ أن الأرض عبارة عن ضمان موجود في هذه المشاريع، فلا أفهم القصد من التعديل، وعلى أي أساس سوف تخصم 20% من القيمة التقديرية للمشروع من قيمة الأرض، وخاصة أن الأرض أساسًا هي ضمان المشروع، صراحة أعتقد أن التعديل ليس في محله بتاتًا، وكما قال المطورون العقاريون إن وضعنا في البحرين ــ بصفتهم مطورين ــ محدود جدًا، لذا أرى أنه من المفترض أن تحذف هذه المادة، لأن وجودها بهذه الطريقة وعدم وجودها أمر واحد، وهذا ما أراه من خلال قراءتي النص، لأننا...
النائب الثاني للرئيس:
عفوًا، صراحة يا إخوان أنتم الآن تناقشون المواد، ونحن الآن في المناقشة العامة، وسنأتي لاحقًا إلى مناقشة المواد، وإذا كانت هناك ملاحظة على مادة معينة فدعونا نصل إلى تلك المادة ونناقشها، لأننا عند مناقشة المواد سنعيد الكلام نفسه مرة أخرى.
العضو رباب عبدالنبي العريض:
لكن كل الأعضاء يناقشون هذه المادة، بالتالي أرى أن التعديل بهذه الطريقة...
النائب الثاني للرئيس:
صراحة نحن خرجنا عن الطريقة الصحيحة للمناقشة. تفضلي ما دام الكل تكلم عن الموضوع نفسه.
العضو رباب عبدالنبي العريض:
شكرًا سيدي الرئيس، القصد هو أن التعديل ليس في محله، إما أن يحذف التعديل ويتم الإبقاء على النص الأصلي وإما أن يحذف النص الأصلي أساسًا ولا تضاف الـ20% باعتبارها مبالغ مالية من نسبة قيمة الأرض، لأننا بهذه الطريقة لم نضف أي شيء إلى القانون، فنسبة الـ20% لم تضف شيئًا ولا محل لها هنا، وشكرًا.
النائب الثاني للرئيس:
شكرًا، تفضل الأخ عبدالرحمن عبدالحسين جواهري.
العضو عبدالرحمن عبدالحسين جواهري:
شكرًا سيدي الرئيس، فقط أود أن أؤكد ما ذكرتِه قبل قليل وهو أننا دخلنا في مناقشة المواد بينما نحن إلى الآن لم ننتهِ من المناقشة العامة.
النائب الثاني للرئيس:
بالفعل، وما سيحدث الآن هو أننا في مناقشة كل مادة سنرجع ونعيد الكلام نفسه مرة أخرى، لذا أرجو من الأعضاء الذين ذكروا ملاحظاتهم في النقاش العام حول المادة ألا يكرروا الكلام نفسه عند مناقشة المادة. تفضل الأخ الدكتور محمد عبدالله الدليمي المستشار القانوني لشؤون اللجان بالمجلس.
المستشار القانوني لشؤون اللجان بالمجلس:
شكرًا سيدي الرئيس، سبق أن ناقش المجلس هذا الموضوع مناقشة عامة وصوّت عليه من حيث المبدأ، وصوّت على معظم مواد مشروع القانون، والآن هناك 6 مواد أعيدت إلى اللجنة، واللجنة اليوم قدمت تقريرها التكميلي حول هذه المواد، وبالتالي يتعين الدخول في مناقشة المواد مباشرة، وهناك اقتراحات على هذه المواد يجب ذكرها أثناء مناقشة المواد، وبالتالي أعتقد أن المناقشة العامة انتهت في تلك الجلسة، ومن المفترض أن ندخل الآن في مناقشة المواد، وشكرًا.
النائب الثاني للرئيس:
شكرًا، الأخت لولوة صالح العوضي لديها نقطة نظام فلتتفضل بطرحها.
العضو لولوة صالح العوضي: (مثيرة نقطة نظام)
شكرًا سيدي الرئيس، فقط أحببت أن أوضح نقطة وهي أن الكلام الذي دار أثناء المناقشة العامة كان يتعلق بسحب الدكتورة عائشة مبارك اقتراحها، وهذا الأمر مرتبط بالمادة التي تمت مناقشتها. وقد جرت العادة في هذا المجلس أننا أثناء المناقشة العامة نتكلم عن المواد فيما يتعلق بالإطار العام لأي تقرير سواء كان التقرير أساسيًا أو تكميليًا، فاليوم المناقشة التي دارت كانت حول موضوع سحب الدكتورة عائشة مبارك اقتراحها ومدى ارتباطه بالمواد الواردة في المشروع وليست حول مناقشة مواد المشروع، وشكرًا.
النائب الثاني للرئيس:
شكرًا، سندخل الآن في مناقشة مواد مشروع القانون مادة مادة. تفضل الأخ مقرر اللجنة.
العضو فؤاد أحمد الحاجي:
الديباجة: توصي اللجنة بالموافقة على الديباجة بالتعديل الوارد في التقرير.
النائب الثاني للرئيس:
هل هناك ملاحظات على الديباجة؟
(لا توجد ملاحظات)
النائب الثاني للرئيس:
هل يوافق المجلس على الديباجة بتعديل اللجنة؟
(أغلبية موافقة)
النائب الثاني للرئيس:
إذن تُقر الديباجة بتعديل اللجنة. وننتقل إلى المادة (4 بعد إعادة الترقيم)، تفضل الأخ مقرر اللجنة.
العضو فؤاد أحمد الحاجي:
المادة (4 بعد إعادة الترقيم): توصي اللجنة بالموافقة على هذه المادة بالتعديل الوارد في التقرير.
النائب الثاني للرئيس:
هل هناك ملاحظات على هذه المادة؟ تفضل الأخ أحمد إبراهيم بهزاد.
العضو أحمد إبراهيم بهزاد:
شكرًا سيدي الرئيس، تحتوي المادة (4 بعد إعادة الترقيم) على عدة بنود، وقد اعتاد المجلس في حالة تعدد البنود التصويت على المادة بندًا بندًا، فقد نكون موافقين على بعض البنود والبعض الآخر غير موافقين عليه، والتصويت على المادة بندًا بندًا أفضل حتى يتم بيان أين اعتراضنا وأين موافقتنا، وشكرًا.
النائب الثاني للرئيس:
شكرًا، تفضلي الأخت دلال جاسم الزايد.
العضو دلال جاسم الزايد:
شكرًا سيدي الرئيس، من المفترض إذا كان هناك اعتراض على بند من بنود هذه المادة أن يبدي العضو اعتراضه. ولماذا نضيع وقت المجلس في التصويت على المادة بندًا بندًا ما لم يبدِ أي عضو اعتراضًا؟! وشكرًا.
النائب الثاني للرئيس:
شكرًا، هذا ما كنت أريد قوله، قبل التصويت على المادة طلبت من منكم إبداء تعليقاتكم على المادة فإن لم يكن هناك أي تعليق فلماذا نصوّت عليها بندًا بندًا؟ المجال مفتوح للتعليق على المادة. تفضلي الأخت لولوة صالح العوضي.
العضو لولوة صالح العوضي:
شكرًا سيدي الرئيس، البند 9 من هذه المادة يقول: «9. كتاب من أمين حساب المشروع باسم مشروع التطوير يفيد إيداع المطور 20% من القيمة التقديرية للمشروع، وتحتسب قيمة الأرض من هذه النسبة» أعتقد أن عبارة «وتحتسب قيمة الأرض من هذه النسبة» هي التعديل الذي أدخلته اللجنة، أريد أن أسمع شرحًا لما تفضلت به الأخت رباب العريض من القائمين على هذا المشروع، وأيضًا مازلت مصممة على طلب الرد على استفساراتي حول ما إذا كانت الأرض سترهن، حيث إن مشروع القانون في بدايته استلزم ألا تكون هناك أي حقوق عينية على أرض المشروع ولكن أثناء التنفيذ أجاز للمطور أن يرهن الأرض، وإذا قام المطوّر برهن الأرض فكيف سيكون التعامل مع العشرين في المائة التي تحتسب من قيمة المشروع في ظل وجود رهن؟ وشكرًا.
النائب الثاني للرئيس:
شكرًا، تفضل سعادة الأخ الدكتور جمعة بن أحمد الكعبي وزير شؤون البلديات والتخطيط العمراني.
وزير شؤون البلديات والتخطيط العمراني:
شكرًا معالي الرئيس، أصحاب السعادة، السلام عليكم ورحمة الله وبركاته، أود التعليق على البند رقم 9 المتعلق باحتساب الأرض ضمن الضمان، في بعض الحالات التي مرت بنا عادة تكون الأرض مرهونة لأحد البنوك أو إحدى الجهات باعتبار ذلك ضمانًا للحصول على قرض، حيث يقوم المطور ببناء هذا المشروع، وبالتالي إدخال قيمة الأرض ضمن الضمان سوف يُعقد المسألة. الهدف من هذا المشروع هو تسهيل وتيسير الإجراءات وضمان حقوق المشترين، وإذا أدخلنا الأرض في الضمان فستكثر المشاكل، وعلى سبيل المثال: في أحد المشاريع القائمة اشترى المنتفعون البيوت ولم يستطيعوا الحصول على الوثائق بسبب أن الأرض مرهونة لأحد البنوك، والبنك لا يريد أن ينهي المشروع ولم يحصل المشتري على الوثيقة، وبالتالي أصبح المشتري في وضع محرج جدًا. في بعض الحالات التي وردت إلينا، وجدنا أن صاحب المشروع ينجز نصف المشروع ويريد أن يبيعه إلى المنتفعين أو المشترين، وبالتالي من الصعب أن يُدخل الأرض ضمن الضمان لأن المشروع لو تعثر فسيكون من الصعب على الجهة المختصة ــ التي سوف تحددها الحكومة ــ القيام بصرف مبلغ الضمان من أجل الانتهاء من المشروع وتوزيعه على المشترين أو معالجة تعثر هذا المشروع. والخلاصة أن دخول الأرض ضمن الضمان سوف يُعقد المسألة وسندخل في مشاكل، والمقترح كان في البداية أن يكون الضمان بقيمة 100%، وهذا ما أتى من الحكومة، إلا أن ذلك تغير وصار الضمان بقيمة 20%، ومازال هذا الرقم مقبولاً من الحكومة، وذلك حتى نضمن أن يحصل المشتري على حقوقه كاملة في حالة تعثر المشروع، وأعتقد أن إدخال قيمة الأرض في الضمان سوف يسبب لنا مشاكل، ولن يحقق هذا القانون الهدف الذي من أجله تم إعداده، وشكرًا.
النائب الثاني للرئيس:
شكرًا، تفضل الأخ مقرر اللجنة.
العضو فؤاد أحمد الحاجي:
شكرًا سيدي الرئيس، نحن تكلمنا عن الضمان وهناك مواد لاحقة في هذا القانون تحمي حقوق المشترين والمودعين في حالة إذا كانت هناك قضية إفلاس أو مطالبات للمطور بحيث لا يدخل هذا المشروع ضمن دائرة الدائنين إنما كل ما يأتي من حقوق على هذا المشروع يذهب إلى المشترين أو المودعين. وأعتقد أن ضمان المشروع في المواد اللاحقة ضَمِنَ لكلٍ من المطور والمشترين حقوقهم ووازن بين ذلك، وشكرًا.
النائب الثاني للرئيس:
شكرًا، تفضل الأخ أحمد إبراهيم بهزاد.
العضو أحمد إبراهيم بهزاد:
شكرًا سيدي الرئيس، أنا أتفق مع ما تفضلت به الأخت لولوة العوضي جملة وتفصيلاً، وأيضًا بعد أن استمعنا إلى شرح سعادة وزير شؤون البلديات والتخطيط العمراني الذي أكد أن هناك ــ من أرض الواقع ــ مشاكل بين مطورين ومستثمرين بخصوص الأرض وما إذا كانت مرهونة أم لا؛ هناك مشاكل حدثت، فهل نستمر في هذه المشاكل، ونسن قوانين تحرم المستثمرين من حق الامتلاك؟! هذا لا يجوز. أنا لا يمكن أن أعتبر الأرض ضمن الضمان، الضمان بمفرده هو الذي يكفل حق المستثمرين، والأرض قيمتها لوحدها، ولا يمكن أن آتي غدًا وأجزئ الأملاك وأبيعها من أجل مستثمر واحد متضرر من بين المستثمرين، هل بإمكاني أن أبيع الأرض ــ إذا كان مسموحًا لي أن أبيعها إن لم تكن مرهونة ــ وأوزعها على المستثمرين؟! هذا غير ممكن. أطالب بعدم اعتماد قيمة الأرض ضمن الضمان، الضمان يكون لوحده وقيمة الأرض لوحدها، وشكرًا.
الرئيـــــــــــــــس:
شكرًا، تفضل الأخ الدكتور محمد عبدالله الدليمي المستشار القانوني لشؤون اللجان بالمجلس.
المستشار القانوني لشؤون اللجان بالمجلس:
شكرًا سيدي الرئيس، اللجنة أجرت تعديلاً جوهريًا على البند 1 من هذه المادة، وهذا التعديل يقول: «ويشترط للحصول على هذا الترخيص ما يلي: 1. وثيقة ملكية العقار أو ما يقوم مقامها باسم مشروع التطوير المزمع إنشاؤه خالية من أية حقوق عينية أو بموافقة أصحاب الحق العيني على البدء في تنفيذ المشروع وبيع وحداته»، هذا التعديل أجاز أن تكون الأرض عليها حق عيني ــ وقد يكون حقًا عينيًا أصليًا أو تبعيًا ــ وبالتالي ابتداء يجب أن يقدم أصحاب الحق العيني ما يفيد أنهم يوافقون على البدء بتنفيذ المشروع وبيع وحداته وبالتالي انتقال هذه الوحدات إلى مشتريها بعد الإنجاز، فهذا التعديل مرتبط بتعديل البند 9 الذي أشارت إليه الأخت لولوة العوضي، فتجب مناقشة البندين بحسب الترتيب الموجود في المادة، لأن التعديل أجاز ابتداء أن تكون الأرض مرهونة، لكنه اشترط في حالة كون الأرض مرهونة وعليها حق عيني أن يقدّم أصحاب الحق العيني موافقتهم التحريرية أمام الجهة المختصة ــ المحددة في المشروع ــ على تنفيذ المشروع وبيع الوحدات فيما بعد، وبالتالي هذه الموافقة ابتداء تمنع مستقبلاً أن يطالبوا بحقوقهم العينية على هذه الوحدات، وشكرًا.
النائب الثاني للرئيس:
شكرًا، تفضل الأخ عبدالرحمن عبدالحسين جواهري.
العضو عبدالرحمن عبدالحسين جواهري:
شكرًا سيدي الرئيس، بالضبط هذا هو جوهر التعديلات، ويؤسفني أن يكرر الإخوة أن اللجنة لم تأخذ بالآراء التي طُرحت في الجلسة السابقة، اللجنة بذلت جهدًا كبيرًا مع أصحاب الاختصاص، والأخت دلال الزايد والأخت الدكتورة عائشة مبارك حضرتا معنا اجتماعًا للجنة لمدة خمس ساعات مع الجهات المختصة وبذلنا جهدًا كبيرًا، ويؤسفني كذلك أن الإخوة في الحكومة الموقرة لم يطلعوا على التعديلات وخصوصًا في البند 1 الذي يشترط أن يكون العقار غير مرهون، وإذا كان العقار مرهونًا فيجب أن تكون هناك وثيقة بلا شرط من أصحاب القرض يعطون فيها الصلاحية الكاملة وحقوق المشترين كاملة في البند 1، وبالتالي يجب عدم قراءة البند 9 بدون قراءة البند 1 من المادة نفسها. اللجنة تدارست جميع المشاكل الموجودة الآن والعالقة، وأقررنا وصغنا هذه المواد لكي نتفادى ظهور المشاكل العالقة، بل على العكس لقد أوجدنا لها حلاً، لأن ظهور هذا القانون يُعطي المستثمرين القائمين ستة أشهر لتعديل أوضاعهم وبالتالي حلحلة المشاكل الموجودة، وكنا نتمنى من الحكومة الموقرة دعم هذه المواد وهذا المشروع بالصياغة الموجودة لأنها الحل الوحيد لحلحلة المشاكل العالقة ولضمان استمرارية الاستثمار في الاقتصاد وإظهار المشاريع الجديدة لتطوير الاقتصاد البحريني، وهناك بند آخر يضمن جميع حقوق الأطراف في الأرض عند إبرام العقد ما بين المشتري والمستثمر، وبالتالي حق المشتري مضمون 100% بالصياغة الموجودة في هذه المواد بأكملها بحسب تعديلات اللجنة، وشكرًا.
النائب الثاني للرئيس:
شكرًا، الأخ أحمد بهزاد مازال مصرًا على الاقتراح الذي تقدم به، وهو يقترح حذف العبارة التالية: «وتحتسب قيمة الأرض من هذه النسبة»، من البند رقم 9، تفضلي الأخت لولوة صالح العوضي.
العضو لولوة صالح العوضي:
شكرًا سيدي الرئيس، الفقرة (أ) من المادة 4 مرتبطة بالبند 9، ولذلك عند مناقشة المواد يجب ألا نناقشها بمعزل عن بعضها البعض، وهي كذلك مرتبطة بالمادة 13 من مشروع القانون التي سبق أن وافق عليها مجلس الشورى. الفقرة (أ) في الصياغة كما وردت من مجلس النواب تشترط أن تكون أرض المشروع خالية من أي حقوق عينية عليها، ومن بين الحقوق العينية تبعية الرهن، والتعديل الذي قامت به اللجنة هو تعديل جوهري، لماذا؟ لأن المادة كما جاءت من النواب تمنع أن تكون أي أرض مخصصة للمشاريع مرهونة من قبل البنوك، وهذا على خلاف ما جرى عليه العمل في الواقع العملي في مثل هذه المشاريع، فالمشاريع العقارية في مملكة البحرين إما أن تكون مرهونة لبنك بيت التمويل الكويتي، وإما أن تكون مرهونة لبنك بيت التمويل الخليجي، ومن النادر أن يكون هناك مشروع لا يوجد عليه رهن من قبل هاتين المؤسستين. أتى التعديل من اللجنة وأباح موافقة أصحاب الحقوق. إذا أبحنا ذلك وجعلنا نسبة 20% التي وردت في المادة 9 تدخل في قيمة الأرض، وإذا كانت الأرض مرهونة، فكيف سيكون احتساب نسبة الـ20%؟ وكيف ستتم إضافة قيمة الأرض إلى نسبة الــ 20% من قيمة المشروع؟ كيف سيكون ذلك إذا كان هنالك رهن؟ هل سيسمح برهن جزء من الأرض؟ المشروع لم يتكلم عن حق الراهن في حالة تحقق الإخلال في بنود عقد الرهن، كيف سيكون التعامل؟ وكيف سأضمن حقوق المستفيدين في ظل وجود حق للراهن وهو حق امتياز على المشروع؟ كيف سأدخل نسبة الـ20% التي من ضمنها قيمة الأرض؟ وافق مجلس الشورى على المادة 13 التي تبيح للمطور أثناء التنفيذ الرهن، وهذه المادة تتآكل أو تتناسخ حاليًا مع التعديل الذي قامت بإجرائه اللجنة، لأن الأصل في المشروع أن تكون الأرض خالية من أي حقوق عينية، ومن ثم أجاز المشروع للمطور أن يرهن أثناء التنفيذ. الكلام الذي تفضل به سعادة وزير البلديات لم يبين كيفية التعامل في حالة تحقق مسؤولية المطور في الإخلال بالتنفيذ فيما يتعلق بحق الراهن، وأنا أقول للمجلس إن هذه المادة في حالة الموافقة عليها بالتعديل الذي أجرته اللجنة يتعين ربطها بالمادة 13، حيث إن المادة 13 ستكون من غير جدوى ومفروغًا منها، لأنه طالما سمحنا للمطور في بادئ الأمر بأن يرهن، فلا يوجد داعٍ إلى أن نقول إنه أثناء التنفيذ يجوز له الرهن، المادة 13 مرتبطة ارتباطًا وثيقًا لا يقبل التجزئة...
النائب الثاني للرئيس:
يا أخت لولوة، إذا كان لديك اقتراح مكتوب تفضلي بعرضه على المجلس، فأنا لا يمكن أن آخذ من المداخلة مقترحًا.
العضو لولوة صالح العوضي:
يا سيدي الرئيس، أنا أنبه إلى المادة 13، حيث سبق أن وافق عليها المجلس، وهي بحاجة إلى إعادة نظر أو إعادة مداولة من المجلس، حتى لا نكون في حالة تناقض.
النائب الثاني للرئيس:
يا أخت لولوة تفضلي بإعطائي مقترحًا مكتوبًا لعرضه على المجلس.
العضو لولوة صالح العوضي:
المادة 13 وافق عليها المجلس، ومن المفترض إعادة المداولة فيها، وإعادة المداولة لها شروط، وإعادة النظر لها شروط، وشكرًا.
النائب الثاني للرئيس:
شكرًا، تفضل الأخ مقرر اللجنة.
العضو فؤاد أحمد الحاجي:
شكرًا سيدي الرئيس، نحن في اللجنة عقدنا عدة اجتماعات استمرت إلى ساعات متأخرة وإلى ما بعد الظهر لمناقشة هذه المادة بالذات مع الجهات المعنية، وساورنا القلق نفسه الذي يساور الأخت لولوة العوضي، وكنا نتمنى حضورها معنا اجتماعات اللجنة، ليتسنى لها طرح هذا الأمر ومناقشته مع الجميع، ولاسيما كونها عضوًا في اللجنة.
العضو لولوة صالح العوضي:
أنا كنت مسافرة ولم أحضر اجتماع اللجنة.
العضو فؤاد أحمد الحاجي:
يا أخت لولوة، هذه الاجتماعات كانت قبل سفرك، وأنت سافرت في آخر اجتماع للجنة فقط.
النائب الثاني للرئيس:
لتكن صدورنا رحبة، فنحن لسنا في سجال، ولابد من احترام وجهات النظر، تفضلي الأخت دلال جاسم الزايد.
العضو دلال جاسم الزايد:
شكرًا سيدي الرئيس، فقط للإيضاح، كما تفضل الأخ عبدالرحمن جواهري والأخ فؤاد الحاجي في هذا الجانب ــ ولا ننسى كذلك ما طرحه معالي الوزير من تخوف وله الحق في ذلك ــ مشروع القانون هذا عالج مسألة الامتناع عن تسليم الوثائق، ورتب عليها عقوبة في باب العقوبات. بالنسبة إلى من أشار إلى أن مشروع القانون يولّد عدم موازنة، نقول إنه بالعكس جاءت عدة بنود في باب العقوبات ترتب عقوبات على عدم الالتزام، وكذلك كانت هناك حماية في حالة التوقف المؤقت أو التوقف النهائي للمشروع. وتم طرح البدائل لحماية الحق والاستثمار. المادة 13 التي تم الاعتراض عليها بها حماية باعتبار أنه إذا تم رهن الأرض أثناء تنفيذ المشروع لأي سبب من الأسباب فهناك نص موجب بإيداع مبلغ الرهن في حساب الضمان، ويترتب عليه أيضًا أن يكون تحت رقابة أمين الحساب للتصرف فيه وفقًا لأحكام اللائحة التنفيذية، وهذا يعد بابًا من أبواب الحماية بحيث لا يتم رهن الأرض والتصرف بها في غير مواد تنفيذ المشروع. فيما يتعلق بالحق العيني، الأصل أن يحظر وجود أي حقوق عينية، ولكن استثناءً إذا قبل صاحب الحق العيني بإجازة هذه التصرفات فيترتب عليها، ونحن من المهم لدينا أن تكون هناك قابلية لوجود سيولة للأموال لتنفيذ المشاريع وللتطوير العقاري في مملكة البحرين؛ لذلك أرى أن الحقوق متوازنة وتوجد حماية لهذا الجانب، وإذا تم الرجوع إلى باقي نصوص القانون التي تمت الموافقة عليها، فسنرى أنه جاء فيها عدد من النصوص التي تمسكنا بها لما فيها من حماية للمشترين عند تنفيذ أحكام هذا المشروع، وشكرًا.
النائب الثاني للرئيس:
شكرًا، تفضل سعادة الأخ الدكتور جمعة بن أحمد الكعبي وزير شؤون البلديات والتخطيط العمراني.
وزير شؤون البلديات والتخطيط العمراني:
شكرًا معالي الرئيس، في هذه النقطة نحب أن نوضح بعض الأمور، وأريد أن أعطيكم أمثلة ليكون الأمر واضحًا بالنسبة إليكم، والقرار يعود إليكم. هناك مشروع متعثر، وهناك شكاوى بشأنه رفعت إلى القضاء، فهل أقوم ببيع الأرض حتى يتم إكمال المشروع؟ الجهة المختصة بحاجة إلى السيولة والتي هي 20% حتى يتم إكمال المشروع، هذا شيء. الشيء الثاني، في بعض المشاريع تم الانتهاء من نصف المشروع، وتم تسليمه إلى المشترين، وهناك مشكلة في النصف الثاني من المشروع، فالجهة المختصة لم تستطع الانتهاء من المشروع، فهل أبيع نصف الأرض أو أرهن نصفها؟ الشيء الثالث، هناك ورثة في أحد المشاريع، فأحد الأطراف المشاركة في المشروع توفي، هل لي الحق في استغلال الأرض في حالة وجود ورثة؟ إن دخول الأرض في الضمان به تعقيدات، ونحن أردنا من خلال هذا المشروع أن نسهّل إجراءات إكمال المشاريع المتعثرة وتوزيعها على المشترين، فهناك الكثير من التعقيدات والتحديات التي ستواجهنا وستصعب علينا تنفيذ هذه المواد، أحببت توضيح هذا الأمر، والأمر متروك لمجلسكم الموقر، وشكرًا.
النائب الثاني للرئيس:
شكرًا، تفضل الأخ عبدالرحمن عبدالحسين جواهري.
العضو عبدالرحمن عبدالحسين جواهري:
شكرًا سيدي الرئيس، هناك خلط بين الاستثمارات الحالية والمشاكل الموجودة الآن وبين ما ورد في القانون، ويتم إقحام هذا الخلط في القانون. هذا القانون ينظم الأمر لتفادي المشاكل الموجودة الآن، وكنت أتمنى على الحكومة الموقرة قراءة القانون بدقة، لعدم إقحام المشاكل الموجودة حاليًا في هذا القانون. أولاً: هناك مشاكل موجودة الآن، لأن المشاريع لم يكن لها حساب ضمان خاص، وبالتالي المستثمر أخذ أموال المشترين في المشروع واستثمرها في مشروع آخر، وهذا القانون يتفادى العمل بهذه الإجراءات، فهناك حساب خاص للمشروع، ولا يحق للمستثمر استخدام المبالغ المودعة في هذه الحساب لأي مشروع آخر. ثانيًا: بخصوص إدخال قيمة الأرض، قيمة الأرض 100 مليون دولار، وقيمة الإنشاء 100 مليون دولار، وقيمة المشروع 200 مليون دولار، إذا لم نقم بوضع قيمة الأرض ضمن قيمة المشروع، فعلى المستثمر إيداع 40 مليون دولار نقدًا في حساب الضمان، وأي مستثمر يجب أن يكون لديه في حسابه مبلغ 40 مليون دولار بالإضافة إلى قيمة الإنشاء وهي 100 مليون دولار ليضمن استمرارية المشروع، وبالتالي لا يمكن جذب الاستثمارات وتطوير القطاع العقاري في مملكة البحرين بقوانين صارمة لا يمكن تنفيذها. اللجنة استمعت للآراء وأخذت بها، والأخت دلال الزايد والأخت الدكتورة عائشة مبارك كانتا موجودتين في اللجنة وكانت لديهما آراء مختلفة، ولكن بعد الاستماع لوجهات النظر وبعد المناقشة رأينا أنه من المنطق أن تكون قيمة الأرض ضمن قيمة المشروع، ولم تكن نسبة الـ20% من قيمة الإنشاء، وإنما من قيمة المشروع، وبالتالي قيمة الأرض جزء من قيمة المشروع، وبالتالي لا يمكن للمستثمر وضع 40 مليون دولار في الحساب. ثالثًا: هذه النقطة مهمة جدًا، وهي أن حقوق المشترين مضمونة، ولا يمكن التصرف بالوحدات المباعة بأي طريقة أو أي استثناء. بخصوص المادة التي تقول بموافقة أصحاب الحق العيني على البدء في تنفيذ المشروع إذا كان جزء من الأرض مرهونًا، مثلاً إذا كانت هناك أرض قيمتها 100 مليون، ويوجد قرض على المستثمر بمبلغ 20 مليونًا، فهل يعقل أن نقول له لا تستثمر هذه الأرض وضع مبلغ 40 مليونًا في حساب الضمان، وامنح 20 مليونًا للبنك لأخذ الرهان، فيكون المجموع 60 مليونًا، إذن كيف سيستثمر المستثمر في هذه الحالة؟! بينما الحق مضمون للمشتري، لأن على البنك والممول أن يعطي رسالة أو اتفاقية، أو أن يتنازل عن حقه في الوحدات المباعة، فحق المشتري مضمون 100%. أتمنى على الحكومة الموقرة مرة أخرى قراءة المواد كلها، لأن هذه المواد مصاغة بحيث تضمن عدم تكرار المشاكل الموجودة الآن وحلها، وشكرًا.
النائب الثاني للرئيس:
شكرًا، من المؤكد أن الحكومة قرأت هذا القانون قبل حضورها الجلسة، ولم تأتِ من دون قراءته. تفضل الأخ خالد حسين المسقطي.
العضو خالد حسين المسقطي:
شكرًا سيدي الرئيس، أنا أعتقد أن الهدف من وجود هذا التشريع ليس حماية المطور فقط، إنما حماية المستفيد والمشتري أيضًا من وراء هذا التطوير. المادة واضحة، حيث جاءت بشروط الحصول على الترخيص وذكرنا في البند الأول أنه يشترط الحصول على الوثيقة، أو يشترط الحصول على تنازل ممن يملك الوثيقة لتطوير هذا المشروع. وأيضًا اشترطنا في هذه المادة ــ محل النقاش ــ أن يكون هناك نوع من الضمان يساوي 20% من القيمة التقديرية لإنشاء المشروع. أنا لن أدخل في أرقام تعقيدية، ولكن للأسف أنا لا أتفق مع ما جاءت به اللجنة، والصحيح هو وجود عبارة «من دون احتساب قيمة الأرض». لدي مثل بسيط وهو: لو كان لدي اليوم مشروع سيكلف مليون دينار، ولدي أرض قيمتها 500 ألف دينار، فبحسب المادة إذا قرأتها بدون الإضافة التي أضافتها اللجنة وبدون احتساب مبلغ قيمة الأرض، فسيكون المبلغ المطلوب للضمان هو 200 ألف دينار، وهو 20% من إجمالي مبلغ المليون دينار، وإذا أخذت بالإضافة التي أضافتها اللجنة، فإن قيمة الأرض 500 ألف دينار، ومعنى ذلك أنني حينما أضيف إلى نسبة الـ 20% التي كانت 200 ألف، فربما لا أحتاج أن أضيف أي نوع من الضمان الموجود لضمان مصلحة المشتري، ومعنى ذلك أنه يكون من دون احتساب قيمة الأرض، وخاصة أن لدينا مشاكل حاليًا، ومشرع القانون يجب أن يأخذ في الاعتبار ليس الحال فقط، بل المستقبل أيضًا. أنا أعتقد أنه يجب على من لا يجد في نفسه القدرة على الحصول على السيولة اللازمة لتطوير أي مشروع لأي مؤسسة مالية ألا يقوم بهذا المشروع. وإذا أخذنا في الاعتبار وجود هذه الفقرة المضافة فسندخل في متاهات وتعقيدات ومشاكل للمطور، وصاحب المصلحة في النهاية هو المشتري. أعتقد أن من واجب المطور أن يحصل على السيولة اللازمة من الجهات المعنية، وبالإمكان رهن الأرض، ولكن لا يكون ذلك على حساب مصلحة المستأجر أو المشتري. يا إخوان إن عدم وجود هذه الإضافة التي قامت بها اللجنة أفضل بكثير، وستؤدي المادة الغرض منها، والشيء ذاته بالنسبة إلى القانون بخصوص عبارة مع وجودها، وهذه العبارة ستحدث تعقيدات، وللأسف سيُحاسب المجلس نفسه عليها في المستقبل، وشكرًا.
النائب الثاني للرئيس:
شكرًا، تفضل سعادة الدكتور جمعة بن أحمد الكعبي وزير شؤون البلديات والتخطيط العمراني.
وزير شؤون البلديات والتخطيط العمراني:
شكرًا سيدي الرئيس، بخصوص اطلاعنا على هذه المواد، فقط أود أن أعلمكم أننا اطلعنا على هذه المواد، ومرّت علينا تجارب عديدة ربما لم تمر على الآخرين، وبالتالي نحن نتكلم من باب التجارب وليس من باب الأمور النظرية، هذا أولاً. ثانيًا: حينما ذكرت أمثلة عن أمور قائمة، فأنت لديك في آخر مادة من مشروع القانون مسألة توفيق الأوضاع للمشاريع الحالية، أي كيف ستعالجها؟ وبالتالي نحن نقول إنه على أساس تسهيل آلية العمل في وجود نسبة الـ 20% من التمويل يسهل على الجهة المختصة ــ التي سوف تحددها الحكومة ــ أن تقوم بتنفيذ هذه المشاريع، ومثال على ذلك: إذا جاءت هذه المشاريع بعد صدور هذا المشروع، فماذا نعمل؟ وجود السيولة بدون إدخال الأرض وتعقيداتها ومشاكلها هو الأفضل، وسبق أن مرّت علينا تجارب بهذا الخصوص وقمت بشرحها لكم، وفي النهاية القرار لمجلسكم الموقر، وشكرًا.
النائب الثاني للرئيس:
شكرًا، تفضل الأخ عبدالرحمن محمد جمشير.
العضو عبدالرحمن محمد جمشير:
شكرًا سيدي الرئيس، إن المجلس وجه اللجنة إلى إجراء تعديلات على هذا المشروع بناء على ملاحظات من المطورين جاءت من القطاع الخاص، ومن أكبر المطورين في البحرين في العقار وهو بيت التمويل الكويتي، حيث تم استلام رسالة تحتوي على ملاحظاتهم. نحن نريد حماية المشترين، وفي الوقت ذاته نريد المحافظة على المستثمرين، وخاصة المستثمر الجاد في التطوير العقاري، ولا نريد أن نضع قانونًا ينفر منه المستثمرون ونخسرهم، نحن في بيئة تنافسية في الخليج، فيجب جذب المستثمرين بقدر الإمكان، هذا أولاً. ثانيًا: هناك دائمًا توجيه من صاحب السمو الملكي ولي العهد، بأنه يجب إشراك القطاع الخاص في التطوير العقاري، فكيف نضع قوانين مكبلة ونطلب منهم الاستثمار في التطوير العقاري؟ أعتقد أن ما قامت به اللجنة سوف يكفل حقوق الجميع، وسوف يكفل حقوق المشترين، وكما قال الأخ عبدالرحمن جواهري إننا لا نريد أن نسقط المشاكل الحالية على هذا القانون، فهذا القانون جاء بناء على ضرورة لسد نقص في التشريع، وفي الوقت ذاته لحماية المشترين والمحافظة على المستثمرين، وشكرًا.
النائب الثاني للرئيس:
شكرًا، الأخ أحمد بهزاد، أنت لديك الآن اقتراح سوف أطرحه للتصويت بعد مداخلة الأخت رباب عبدالنبي العريض فلتتفضل.
العضو رباب عبدالنبي العريض:
شكرًا سيدي الرئيس، لدي استفسار لسعادة الوزير، أنا لم أفهم ما هو اقتراحه بالضبط، هل الحكومة ترى حذف المادة 1 المتعلقة بالوثيقة العقارية أم حذف المادة 9؟ لم أفهم ما هو قصد الحكومة من مسألة ضمان الأرض، فحبذا لو يقوم أحد بتوضيح ذلك، وشكرًا.
النائب الثاني للرئيس:
شكرًا، تفضل سعادة الدكتور جمعة بن أحمد الكعبي وزير شؤون البلديات والتخطيط العمراني.
وزير شؤون البلديات والتخطيط العمراني:
شكرًا سيدي الرئيس، الاقتراح هو حذف الضمان، بحيث لا تدخل الأرض ضمن الضمان، وشكرًا.
النائب الثاني للرئيس:
شكرًا، لدينا مقترح مقدم من الأخ أحمد بهزاد وهو حذف عبارة: «وتحتسب قيمة الأرض من هذه النسبة»، فهل يوافق المجلس على نظر هذا الاقتراح؟
(أغلبية غير موافقة)
النائب الثاني للرئيس:
هل يوافق المجلس على هذه المادة بتعديل اللجنة؟
(أغلبية موافقة)
النائب الثاني للرئيس:
إذن تُقر هذه المادة بتعديل اللجنة. وننتقل إلى المادة التالية، تفضل الأخ مقرر اللجنة.
العضو فؤاد أحمد الحاجي:
المادة (6 بعد إعادة الترقيم): توصي اللجنة بالموافقة على هذه المادة بالتعديل الوارد في التقرير.
النائب الثاني للرئيس:
هل هناك ملاحظات على هذه المادة؟
(لا توجد ملاحظات)
النائب الثاني للرئيس:
هل يوافق المجلس على هذه المادة بتعديل اللجنة؟
(أغلبية موافقة)
النائب الثاني للرئيس:
إذن تُقر هذه المادة بتعديل اللجنة. وننتقل إلى المادة التالية، تفضل الأخ مقرر اللجنة.
العضو فؤاد أحمد الحاجي:
المادة (7 بعد إعادة الترقيم): توصي اللجنة بالموافقة على هذه المادة بالتعديل الوارد في التقرير.
النائب الثاني للرئيس:
هل هناك ملاحظات على هذه المادة؟
(لا توجد ملاحظات)
النائب الثاني للرئيس:
هل يوافق المجلس على هذه المادة بتعديل اللجنة؟
(أغلبية موافقة)
النائب الثاني للرئيس:
إذن تُقر هذه المادة بتعديل اللجنة. وننتقل إلى المادة التالية، تفضل الأخ مقرر اللجنة.
العضو فؤاد أحمد الحاجي:
المادة (10 بعد إعادة الترقيم): توصي اللجنة بالموافقة على هذه المادة بالتعديل الوارد في التقرير.
النائب الثاني للرئيس:
هل هناك ملاحظات على هذه المادة؟
(لا توجد ملاحظات)
النائب الثاني للرئيس:
هل يوافق المجلس على هذه المادة بتعديل اللجنة؟
(أغلبية موافقة)
النائب الثاني للرئيس:
إذن تُقر هذه المادة بتعديل اللجنة. وننتقل إلى المادة التالية، تفضل الأخ مقرر اللجنة.
العضو فؤاد أحمد الحاجي:
المادة (15 بعد إعادة الترقيم): توصي اللجنة بالموافقة على هذه المادة بالتعديل الوارد في التقرير.
النائب الثاني للرئيس:
هل هناك ملاحظات على هذه المادة؟
(لا توجد ملاحظات)
النائب الثاني للرئيس:
هل يوافق المجلس على هذه المادة بتعديل اللجنة؟
(أغلبية موافقة)
النائب الثاني للرئيس:
إذن تُقر هذه المادة بتعديل اللجنة. وننتقل إلى المادة التالية، تفضل الأخ مقرر اللجنة.
العضو فؤاد أحمد الحاجي:
المادة (17 بعد إعادة الترقيم): توصي اللجنة بالموافقة على هذه المادة بالتعديل الوارد في التقرير.
النائب الثاني للرئيس:
هل هناك ملاحظات على هذه المادة؟
(لا توجد ملاحظات)
النائب الثاني للرئيس:
هل يوافق المجلس على هذه المادة بتعديل اللجنة؟
(أغلبية موافقة)