(انظر الملحق 1/ صفحة 66)
الرئيــــس: تفضل الأخ مقرر اللجنة.
العضو رضا إبراهيم منفردي: شكرًا سيدي الرئيس، تدارست اللجنة المرسوم بقانون رقم (43) لسنة 2022م بإضافة مادة جديدة برقم (2 مكررًا) إلى المرسوم بقانون رقم (3) لسنة 1994م بشأن تقسيم الأراضي المعدة للتعمير والتطوير، الذي يهدف إلى سد الفراغ التشريعي المتمثل في خلو قانون التقسيم ولائحته التنفيذية من أي نص يشير إلى سريان أحكامه على دعاوى قسمة المال الشائع، فضلًا عن عدم وجود نص يلزم المحاكم بأخذ رأي التخطيط العمراني قبل إجراء القسمة، وخاصةً أنه قد صدرت العديد من الأحكام القضائية الخاصة بقسمة العقارات وتقدم ذوو الشأن لتنفيذها دون أن تكون الجهة المختصة بالتخطيط العمراني مختصمة فيها مما دفع هذه الجهة إلى إقامة اعتراضات خارجة عن الخصومة وصدرت فيها أحكام برفض الاعتراضات لعدم وجود نص تشريعي يلزم المدعي أو المحكمة بإدخال الجهة المختصة بالتخطيط العمراني. يتألف المرسوم بقانون المذكور ــ فضلًا عن الديباجة ــ من مادتين، حيث جاءت المادة الأولى منه بإضافة مادة جديدة برقم (2مكررًا) إلى المرسوم بقانون رقم (3) لسنة 1994م بشأن تقسيم الأراضي المعدة للتعمير والتطوير، توجب الالتزام بالقواعد والاشتراطات المتعلقة بتقسيم الأراضي عند قسمة الأراضي والعقارات سواء أمام المحاكم والهيئات القضائية المختصة أو عن طريق الاتفاق بين الشركاء، وتوجب أيضًا اختصام الجهات المعنية بالتخطيط العمراني والتسجيل العقاري عند طلب القسمة أمام المحاكم والهيئات القضائية المختصة وإلا كانت الدعوى غير مقبولة، ولا تكون القسمة نافذة في مواجهة الجهات المعنية بالتخطيط العمراني والتسجيل العقاري، إذا كانت مخالفة للقواعد والاشتراطات المشار إليها في الفقرة الأولى من هذه المادة، بينما جاءت المادة الثانية تنفيذية. اطلعت اللجنة على نصوص المرسوم بقانون المعروض، وعلى قرار مجلس النواب الموقر ومرفقاته الذي جاء بالموافقة على المرسوم بقانون، وعلى رأي لجنة الشؤون التشريعية والقانونية الذي جاء مؤكدًا سلامته من الناحيتين الدستورية والقانونية، وبعد تداول وتبادل وجهات النظر بشأنه بين أصحاب السعادة أعضاء اللجنة والاستئناس برأي المستشار القانوني انتهت اللجنة إلى الموافقة على المرسوم بقانون المعروض اتفاقًا مع قرار مجلس النواب الموقر، للأسباب الآتية: أولًا: إن هذا المرسوم بقانون المعروض صدر بتاريخ 7 نوفمبر 2022م فيما بين أدوار الانعقاد، وتم إيداعه بمجلسي الشورى والنواب بتاريخ 9 نوفمبر 2022م، أي خلال شهر من تاريخ صدوره، وتوافرت فيه مبررات الاستعجال التي يقدرها جلالة الملك المعظم ــ حفظه الله ورعاه ــ حسبما يراه في ظل الظروف والملابسات القائمة في كل حالة على حدة، باعتبار أن جلالته القادر على وزن الملابسات التي صاحبت إصدار المرسوم بقانون في ظل الظروف الموضوعية التي أحاطت وواكبت إصداره، هذا فضلًا عن سد الفراغ التشريعي في المرسوم بقانون رقم (3) لسنة 1994م بشأن تقسيم الأراضي على النحو السالف ذكره، ومن ثمَّ فإن هذا المرسوم بقانون يكون قد جاء متفقًا وأحكام المادة (38) من الدستور. ثانيًا: جاء المرسوم بقانون بإلزام المُلاك بالقواعد والاشتراطات المتعلقة بتقسيم الأراضي المنصوص عليها في المرسوم بقانون رقم (3) لسنة 1994م بشأن تقسيم الأراضي المعدة للتعمير والتطوير ولائحته التنفيذية والقرارات الصادرة تنفيذًا لأحكامه، وذلك عند قسمة الأراضي والعقارات المملوكة لهم سواءً كانت القسمة أمام المحاكم والهيئات القضائية المختصة أو عن طريق الاتفاق بين الشركاء. ثالثًا: أوجب المرسوم بقانون المعروض عند طلب القسمة أمام المحاكم والهيئات القضائية المختصة اختصام الجهات المعنية بالتخطيط العمراني والتسجيل العقاري وإلا كانت الدعوى غير مقبولة، ذلك أن القسمة إما أن تتم بالتراضي (قسمة اتفاقية) عملًا بنص المادة (791/أ) من القانون المدني الصادر بالمرسوم بقانون رقم (19) لسنة 2001م، وإما أن تتم بالتقاضي في حالة عدم اتفاق المُلاك (قسمة قضائية) وذلك باللجوء إلى المحكمة الصغرى المدنية لإجراء القسمة، عملًا بنص المادة (793) من القانون المدني سالف الذكر؛ ولذا فإنه يتعين على طالبي التقسيم عند لجوئهم إلى القضاء بطلب القسمة اختصام كلٍّ من هيئة التخطيط العمراني وجهاز المساحة والتسجيل العقاري في دعوى القسمة لإبداء رأيهم في التقسيم، ويرجع ذلك إلى الاعتبارات الآتية: 1. إن هيئة التخطيط العمراني هي المعنية ــ مع وزارة الإسكان ــ بتنظيم وتوجيه العمران وإعداد خطط وبرامج التنمية العمرانية على مستوى المملكة، وإعداد مشروعات التخطيط العام للمدن والقرى بحيث تكون عامةً وشاملةً ومحققةً للاحتياجات العمرانية وقائمةً على أساس من الدراسات البيئية والاجتماعيــة والاقتصادية والعمرانية، عملًا بنص المادتين (1و2) من المرسوم بقانون رقم (2) لسنة 1994م بشأن التخطيط العمراني. 2. إن جهاز المساحة والتسجيل العقاري وعملًا بأحكام القانون رقم (13) لسنة 2013م بشأن التسجيل العقاري، يقوم بأعمال التسجيل العقاري، ويلحق بالسجل العقاري فهرس شخصي ورقي وآخر إلكتروني، تكون فيه لكل مالك صحيفة عقار خاصة به، تدون فيها العقارات التي يملكها من واقع البيانات المثبتة في السجل العقاري، عملًا بنص المادتين (10) و(11) منه، وللمحاكم والنيابة العامة أو من تندبه من أعضائها أو من الخبراء، لغرض الفصل فيما تنظره من منازعات، الاطلاع على الصحائف والحصول على صور رسمية من المحررات والملفات عملًا بنص المادة (12) من القانون المذكور. ومن حيث إنه قد يترتب على التقسيم تغيير في تلك الصحائف أو تغيير في البيانات المدونة فيها، كما أن الفصل في دعوى القسمة قد يوجب الاطلاع على الصحائف العقارية والحصول على صور رسمية من تلك المحررات عند الاقتضاء، لذلك بات اختصام جهاز المساحة والتسجيل العقاري ضروريًا في دعوى القسمة القضائية، وهو ما جاء به المرسوم بقانون المعروض. رابعًا: اعتبر المرسوم بقانون المعروض، التخطيط العمراني والتسجيل العقاري من أصحاب الصفة في دعوى القسمة، ورتبت الفقرة الثانية من المادة المضافة بموجب المرسوم بقانون المعروض حكمًا على عدم اختصام الجهتين المذكورتين في دعوى القسمة وهو عدم قبول الدعوى. وتقضي المحكمة بعدم القبول من تلقاء نفسها وفي أي حالة تكون عليها الدعوى ويجوز للخصوم التمسك بالدفع بعدم قبول الدعوى في أي حالة كانت عليها. حيث نصت المادة (31) من قانون المرافعات على أنه "يجوز للمدعي عليه أن يدفع الدعوى بعدم قبولها في أية حالة تكون عليها، لانعدام صفة المدعي، أو أهليته، أو مصلحته، أو لأي سبب آخر...". خامسًا: رتب المرسوم بقانون جزاءً على القسمة التي تتم بالمخالفة للقواعد والاشتراطات المتعلقة بالتقسيم، ألا وهو عدم نفاذها في مواجهة هيئة التخطيط والتطوير العمراني وجهاز المساحة والتسجيل العقاري، ومن ثمَّ تكون لا قيمة لهذه القسمة، ولا يترتب عليها أي أثر قانوني في مواجهتهما، حيث نصت الفقرة الأخيرة من المادة (2 مكررًا) المضافة بموجب المرسوم بقانون المعروض على أنه "ولا تكون القسمة نافذة في مواجهة الجهات المعنية بالتخطيط العمراني والتسجيل العقاري، إذا كانت مخالفة للقواعد والاشتراطات المشار إليها في الفقرة الأولى من هذه المادة". وحيث إنه لما كان ذلك، فإن المرسوم بقانون المعروض يتفق وأحكام الدستور والقانون. وتود اللجنة أن تشير إلى أن التصويت على المرسوم بقانون المعروض يكون جملة واحدة بالقبول أو بالرفض، ولا يجوز التقدم باقتراحات بالتعديل على أي نص من نصوصه، ويصدر قرار المجلس في حال عدم إقراره بأغلبية أعضائه عملًا بنص المادتين (122) و(123) من اللائحة الداخلية للمجلس. وبناءً على ما تقدم فإن اللجنة توصي بالموافقة على المرسوم بقانون المعروض اتفاقًا مع قرار مجلس النواب الموقر، وشكرًا.
الرئيــــس: شكرًا، هل هناك ملاحظات؟ تفضل الأخ السيد هشام هاشم القصاب.
العضو السيد هشام هاشم القصاب: شكرًا سيدي الرئيس، في البداية أرفع أسمى آيات التهاني والتبريكات إلى مقام عاهل البلاد صاحب الجلالة الملك حمد بن عيسى آل خليفة، وإلى سيدي صاحب السمو الملكي الأمير سلمان بن حمد آل خليفة ولي العهد رئيس الوزراء، وإلى الشعب البحريني، بمناسبة ذكرى ميثاق العمل الوطني. أضم صوتي إلى صوتك وصوت الإخوة والأخوات، وأعرب عن خالص التعازي والمواساة لحكومتي وشعبي سوريا وتركيا في ضحايا الزلزال المدمر، داعيًا المولى عز وجل أن يمنّ على جميع المصابين بالشفاء العاجل وأن يرحم الموتى، وأشيد بوقفة شعب البحرين بقيادة جلالة الملك وولي العهد رئيس الوزراء حفظهما الله، ومتابعة الشيخ ناصر بن حمد آل خليفة الذي قام بإرسال فريق البحث والإغاثة، وأطلق الحملة الوطنية لدعم الضحايا تحت إشراف المؤسسة الملكية، ورأينا تسارع الجمعيات الرسمية والأهلية وحتى المدارس وغيرها للوقوف مع الشعبين السوري والتركي، وشعب البحرين فيه الخير. رجوعًا إلى المرسوم أشكر رئيس وأعضاء اللجنة على التقرير الشامل الوافي، وأرحب بسعادة الوزيرة والفريق المرافق، وأشكرهم على جهودهم. أنا من أشد المؤيدين للمرسوم. قبل المرسوم رأينا الكثير من التلاعب من بعض الأشخاص الذين كانوا يستغلون الثغرة التشريعية الموجودة، إذ كانوا يشترون الأراضي وبعدها يرفعون قضية خصومة في المحاكم لتقسيم الأراضي التي لا تقبل التقسيم، للاستفادة الشخصية، مما يؤدي إلى تضرر الدولة وأصحاب الأراضي المجاورة، فضلًا عن التشويه والعبث بالمخطط العمراني في مختلف مناطق البحرين. النقطة التي أحببت أن أستفسر عنها من وزارة الإسكان والتخطيط العمراني هي بخصوص الحالات التي تأتي إلى المحاكم وتكون مبنية على أسس وحالات واقعية وخصوصًا الخلافات العائلية والميراث، حيث إنه من السهل معرفة متى آلت ملكية تلك الأراضي إلى الأطراف أو المورَّث؛ ولذلك يجب على الوزارة عدم الإطالة والرجوع إلى المحاكم وهيئة الفرز في أسرع وقت، وخصوصًا أن الأطراف المتخاصمة متضررة من إطالة الوضع على ما هو عليه، وأيضًا النظر إلى بعض الاستثناءات ومراعاتها إذا كان أحد أو بعض الأطراف مستغلًا جزءًا من العقار كمسكن له في المناطق التي لا تقبل التقسيم، وشكرًا.
الرئيــــس: شكرًا، تفضلي الأخت دلال جاسم الزايد.
العضو دلال جاسم الزايد: شكرًا سيدي الرئيس، والشكر موصول إلى رئيس وأعضاء لجنة المرافق العامة والبيئة على تقريرهم، وأنا من مؤيدي هذا المرسوم وخاصة أنه انصرف إلى مواكبة بعض الأمور المرتبطة بالناحية الشكلية، حيث إنه نظم مسألة قسمة المال الشائع من خلال التطبيقات بحيث تكون القسمة بالاتفاق أو رضائية قضائية، وبالتالي ما يطرح أمام القضاء بموجب هذا المرسوم حدد أنه ينصرف إلى المباني والأراضي، وأوجب اختصام التخطيط العمراني والسجل العقاري، وفي هذا أمر مهم جدًا من حيث صحة الدعوى إجرائيًا في المسألة التي تطرق إليها التقرير في بند أسباب وأهداف المرسوم حتى لا يكون هناك انعدام للصفة عند التدخل من خارج الخصومة، وهذا يعني أن الطرف لم يكن أساسًا من أطراف الدعوى ابتداءً، وبالتالي لو كان هناك اعتراض على الخصومة من الخارج سواء تقدمت بها هيئة التخطيط والتطوير العمراني أو جهاز المساحة والتسجيل العقاري بأي شكل من الأشكال، لكانت الأحكام تقضي بعدم قبول الدعوى وذلك لانعدام شرط أساسي شكليًا منصرف إلى شكل قبول الدعوى، وليس إلى مضمون أو موضوع الدعوى. أيضًا القضاء لم يكن يجيب عن مثل هذه الطلبات في تسبيبه للأحكام بعدم قبول هذا التدخل بحيث إن النص القانوني لم يستوجب باعتباره شرطًا وجوبيًا أن يتم اختصام الجهتين الحكوميتين المعنيتين في هذا الأمر. وسبب اختصاصهم أن التخطيط العمراني هو الذي يختص الآن بحكم مهامه وحدود اختصاصه في وضع المخططات العمرانية في المدن أو القرى، وكذلك بالنسبة إلى التسجيل العقاري لأنه من تحفظ لديه السجلات الإلكترونية أو الورقية فيما يتعلق بالملكيات. المرسوم عالج جانبًا كبيرًا فيما يتعلق بسير الدعاوى القضائية إذا كانت القسمة قضائية، واشترط ذلك في حالة توافق الأطراف رضائيًا على الأمور المتعلقة بالقسمة الرضائية بأن تكون الشروط متوافرة لقسمة المال الشائع؛ فهذا ما يدعونا فعلًا إلى الموافقة على هذا الجانب. كما ندعو أن تكون هناك مراجعة للائحة التنفيذية الصادرة تنفيذًا للقانون، باعتبار وجوب مواءمتها مع المرسوم بقانون من حيث النصوص التي تضمنت شمول المباني مع الأراضي، وأيضًا ما استوجبته من إجراءات من خلال الحصول على الموافقات من هيئة التخطيط العمراني والتسجيل العقاري. فهذا المرسوم غطى ذلك وكذلك حتى لا يكون هناك ارتفاع في عدد القضايا التي لا تُقبل شكلًا مما يضطر إلى إعادة تقديمها بعد تعديل الوصف أو الشكل القانوني لها، ويكون فيها خسارة فيما يتعلق برسوم الدعاوى، في حين أن الدعوى لم ترفع لترفض موضوعًا، بل رفضت شكلًا لعدم توافر الشروط الواجب توافرها في صفات أطراف الدعوى، وشكرًا.
الرئيــــس: شكرًا، تفضلي سعادة السيدة آمنة بنت أحمد الرميحي وزيرة الإسكان والتخطيط العمراني.
وزيرة الإسكان والتخطيط العمراني: شكرًا سيدي الرئيس، في البداية أحببت أن أتوجه إلى مجلسكم الموقر بجزيل الشكر والتقدير لمناقشة هذا الموضوع. كما أتوجه بالشكر إلى أصحاب السعادة رئيس وأعضاء لجنة المرافق العامة والبيئة على كل ما بذلوه من جهود لإعداد هذا التقرير. والله يوفقنا معكم لنعمل على تطوير ورفع كفاءة العمل في منظومة التخطيط العمراني، وبإذن الله نحقق مزيدًا من التطور في هذا المجال. في البداية أحب أن أؤكد أننا في وزارة الإسكان والتخطيط العمراني ممثلة في هيئة التخطيط والتطوير العمراني وبدعم من الحكومة الموقرة، نولي اهتمامًا كبيرًا جدًا بهذا القطاع لما له من أهمية في الدفع بعجلة التنمية والتطور في المجالات كافة. عملنا مستمر في التوافق أو المراجعة والتحديثات مع جميع الجهات المعنية وآخرها كان إضافة المادة الجديدة برقم (2 مكررًا) إلى المرسوم بقانون رقم (3) لسنة 1994م بشأن تقسيم الأراضي المعدة للتعمير والتطوير. هذا التعديل جاء شاملًا ويعالج جميع الحالات التي رأيناها وأي حالات نتوقع حدوثها في المستقبل. نصت المادة على ضرورة الالتزام بالقواعد والاشتراطات المتعلقة بتقسيم الأراضي عند قسمة الأراضي والعقارات سواء كانت أمام المحاكم أو الهيئات أو حتى المتفق عليها بين الشركاء، وذلك للحيلولة دون الوقوع فيما يخالف القوانين والإجراءات المعمول بها. كما أقر هذا المرسوم أمرًا مهمًا تمثل في إلغاء الآلية المتبعة سابقًا وهي فرز العقارات أمام المحاكم عن طريق أخذ رأي لجان الفرز المنتدبة، وذلك عبر إيداع تقاريرها في الدعاوى، حيث نصت المادة المستحدثة على وجوب اختصاص الهيئة باعتبارها طرفًا في دعاوى الفرز وإلا عُدت الدعاوى غير مقبولة، بالإضافة إلى ضرورة أخذ رأي هيئة التخطيط والتطوير العمراني فيما يتعلق بمدى إمكانية فرز العقارات بحسب القوانين واللوائح، ويتم البت في هذا الحكم إذا كان الفرز متطابقًا ومتماشيًا مع اللائحة التنفيذية لتقسيم الأراضي. ومن خلال بعض المواقف التي شهدناها فإن الكثير من عمليات الفرز التي صارت من خلال المحاكم لم يتم اتباع الاشتراطات التنظيمية للتعمير فيها، وبالتالي أدت إلى تضرر الملاك والمواطنين والمقيمين لعدم قابلية ربط هذه العقارات بعد فرزها بالبنية التحتية للمنطقة، وكذلك في بعض المناطق لم يستطيعوا استخراج رخص البناء مما أدى إلى صعوبة تداول هذه العقارات، كما أن وجودها بصورة غير مطورة أدى إلى سوء التخطيط وسوء التنظيم بهذه المناطق، فكان لزامًا علينا أن نصحح هذا المسار وأن نعيد ترتيب الأمور، بحيث نجعلها ضمن إطار الإجراءات الواضحة التي تتفق مع الاشتراطات التنظيمية للتعمير. الهيئة تتلقى دائمًا شكاوى في هذا الموضوع من قِبل الملاك والكثير منها لا تتوافق مع الاشتراطات وبالتالي لم يستطيعوا تعميرها وساهمت في الدخول في إشكاليات كثيرة جدًا في أمور حالية ومستقبلية نراها على المدى البعيد. بالنسبة إلى خططنا في وزارة الإسكان والتخطيط العمراني مع هيئة التخطيط والتطوير العمراني هناك مراجعات مستمرة لهذه الأمور، ومن خلال الشكاوى التي كانت تردنا تمت مراجعة الاشتراطات التنظيمية للتعمير، وبالفعل هذه الاشتراطات يتم مراجعتها بشكل مستمر بحكم القضايا والأمور والمواقف التي نراها ونختبرها، فكانت آخر اشتراطات تم نشرها في شهر أكتوبر عام 2022م، وتم استحداثها من خلال تصانيف جديدة لتلبي تطلعات الكثير من الملاك، وبالإضافة إلى أنها تحل الكثير من الإشكاليات التي تواجه هذا القطاع، وخاصة المشاكل التي نتجت عن فرز هذه الأملاك. إضافة إلى ذلك هناك لجنة توحيد المباني بمحكمة التمييز، في نهاية العام الماضي أقرت بوجوب الالتزام بالقواعد والشروط المتعلقة بتخطيط وتقسيم الأراضي لدى إجراءات القسمة القضائية، وهذا شيء مهم ويدعم عملنا اليوم. وأحببت أن أؤكد مرة ثانية أننا دائمًا سنتخذ أي إجراءات وسنحدّث ما يمكن تحديثه لتصحيح أي مخالفات متكررة. وهذا كله يعتبر خطوة إيجابية بإذن الله في إطار الجهود الرامية إلى الحفاظ على التخطيط الحضري النموذجي، الذي سيخرج صورة مملكة البحرين بأفضل صورة في جميع المحافل، وشكرًا.
الرئيــــس: شكرًا، تفضل الأخ الدكتور هاني علي الساعاتي.
العضو الدكتور هاني علي الساعاتي: شكرًا سيدي الرئيس، الإخوة أصحاب السعادة الأعضاء، أصحاب السعادة الوزراء الموقرون. إن الدول حضارات، وللحضارات هوية، والهوية كيانها الثقافات والعلوم والفنون، ولغات الملل تتوارثها الأجيال. فالبحرين أم للحضارات باختلاف ثقافاتها وأطيافها، وحسن سماحة ملكها وشعبها خير دليل على ذلك. فجاء الميثاق في الرابع عشر من فبراير من عام 2001م وباستفتاء شعبي بنسبة 98,4% ليصبح حُلَّةً لحضارتنا، وأصبح جزءًا من هويتنا الحضارية ورمزًا لممارستنا ومسيرتنا الديمقراطية تحت قبة سقف هذا الصرح، صرح مجلسنا الموقر، هذا ما به نحن الآن، فالميثاق فلسفة ونهج صاحب الجلالة حفظه الله ورعاه، وضع خطوطها العريضة فغدونا في مسيرته. لن أحيد عن صلب الموضوع فما جاء به المرسوم بقانون رقم (43) لسنة 2022م وذلك بإضافة مادة جديدة برقم (2 مكررًا) إلى المرسوم رقم (3) لسنة 1994م بشأن تقسيم الأراضي المعدة للتعمير والتطوير هو من لوازم الضرورة لوضع غطاء شرعي للالتزام بالقواعد والاشتراطات المتعلقة بتقسيم الأراضي والعقارات، لا تقتصر على الأراضي فقط، بل تشمل المباني وكل ما هو مال شائع، واشترط أخذ رأي الجهة المعنية المختصة بالتخطيط العمراني والتسجيل العقاري قبل إصدار أي حكم قضائي بالقسمة ليكون الحكم نافذًا. هذا بدوره يسد الفراغ القانوني عند الاختصام والاحتكام أمام المحاكم والهيئات القضائية المختصة، وأرى أن هذا التعديل بإضافة هذه المادة ضروري جدًا، وشكرًا.
الرئيــــس: شكرًا، تفضل الأخ جواد عبدالله عباس.
العضو جواد عبدالله عباس: شكرًا سيدي الرئيس، والشكر موصول إلى اللجنة الموقرة رئيسًا وأعضاءً على تقديم هذا التقرير المتميز. بشأن المرسوم بقانون رقم (43) لسنة 2022م بإضافة مادة جديدة برقم (2 مكررًا) إلى المرسوم بقانون رقم (3) لسنة 1994م بخصوص تقسيم الأراضي المعدة للتعمير والتطوير، فأنا من المؤيدين لهذا المرسوم، لماذا؟ لأن الغاية من هذا المرسوم هي كما جاء في المذكرة الإيضاحية، هي سد الفراغ التشريعي، وأعتقد أن هذا البند هو أهم البنود؛ لأن مسألة سد الفراغ التشريعي مسألة ملحة وضرورية، تشريعيًا وقانونيًا؛ لأن قانون تقسيم الأراضي يفتقد للنص القانوني المنظم، فكيف للمحاكم أن تقدر على تنظيم تقسيم الأراضي، إذا لم يوجد نص تشريعي قانوني تسير بناءً عليه؟ لذا أعتقد أن مسألة سد الفراغ التشريعي مسألة مهمة جدًا في هذا التعديل أو في هذا المرسوم لتقسيم الأراضي وتعميرها، مع العلم أن النص القانوني بالدرجة الأولى يعني موضوع الأراضي المعدة للتعمير والتطوير. من حق الملاك أن يطالبوا بتقسيم أو بتعمير الأراضي وتطويرها لأنها أراضيهم وملك لهم، والملكية مصونة، فلا يُمنع أحد من التصرف في ملكه إلا في نطاق القانون المنظم لتلك الأراضي المعدة للتعمير، وهي أراضٍ موجودة ومحصورة بحسب القانون. أتوافقُ تمامًا مع هذا التعديل الذي ذهبت إليه اللجنة الموقرة في تقريرها، وشكرًا.
الرئيــــس: شكرًا، تفضل الأخ جمال محمد فخرو.
العضو جمال محمد فخرو: شكرًا سيدي الرئيس، أتفق مع من سبق من الزملاء بأن هذه المادة من المهم إضافتها إلى القانون، ولكن لدي تساؤل للإخوة في الحكومة الموقرة، ففي صياغة هذه المادة، حيث بدأت بالقول: يجب الالتزام بالقواعد والاشتراطات المتعلقة بتقسيم الأراضي المنصوص عليها في هذا القانون، واللائحة التنفيذية، والقرارات الصادرة بتنفيذ الأحكام عند قسمة الأراضي والعقارات، سواء أمام المحاكم والهيئات القضائية المختصة أو بعقد اتفاق بين الشركاء، فهذه الفقرة ملزمة للجميع، فلماذا نأتي فيما بعد ونطلب اختصام جهتين حكوميتين عند رفع القضية إذا نُظرَ الموضوع في المحكمة؟ ثم نأتي ونقول: لا تكون القسمة نافذة في مواجهة الجهات المعنية بالتخطيط العمراني والتسجيل العقاري إذا كانت مخالفة للقواعد واشتراطات الفقرة الأولى، فالفقرة الأولى ملزمة فأي مخالفة لها تعني عدم التزام الجهات بها، فما الفائدة من إعادة الصياغة والتكرار مرة أخرى؟ بالنسبة إلى مسألة الاختصام، هل يجب فعلًا على من أراد رفع دعوى قسمة لورثة أو لأطراف متنازعة أو مختلفة، أن يختصم التسجيل العقاري ويختصم التخطيط العمراني حتى تحل مشكلته؟ لماذا لا يخاطب القاضي الجهات المعنية مباشرة قبل أن يقوم بالتوزيع؟ فعملية الاختصام تعني زيادة الكلفة على العمل الحكومي، برفع دعوى قضائية ثم ذهابها إلى الهيئة القضائية المختصة بوزارة الشؤون القانونية لإعداد مذكرات وما إلى آخره، في حين لو كانت العملية رضاءً لما ذهبت عن طريق المحكمة ولقُدِّمَت الأوراق بشكل طبيعي. لدي مشكلة فقط في الاختصام مع هذه الجهات، وأرى فيه زيادة في الإجراءات، وكلفة في العمل الحكومي، ونحن نتكلم كل يوم وآخر عن تسهيل إجراءات الحكومة وضبطها. لا أعتقدُ أن عدم الاختصام لن يعطي الناس حقوقهم؛ لأن الفقرة الأولى أكدت أن أي شيء مخالف للقانون واللائحة والنظام لن يقبل، وبالتالي أرجو من الإخوة أن يشرحوا سبب الإصرار على الاختصام في الجهات الحكومية، وشكرًا.
الرئيــــس: شكرًا، تفضل الأخ الدكتور محمد علي حسن علي.
العضو الدكتور محمد علي حسن علي: شكرًا سيدي الرئيس، أحبُ في البداية أن أرحب بسعادة الأخت وزيرة الإسكان والتخطيط العمراني، وبودي أن أوضح بعض الأمور. سابقًا عندما تكون هناك أراضٍ ــ سواء كانت أراضيَ أو عقاراتٍ ــ ويطلب ملاكها فرزها أو قسمتها فإنهم يلجؤون إلى المحاكم عن طريق ما يسمى هيئة الفرز، هذا النظام لم يكن يجبر القضاء حكمًا أن يدعو الجهتين المعنيتين وهما التسجيل العقاري والتخطيط العمراني، وبالتالي تصدر الأحكام أحيانًا من غير وجود هاتين الجهتين أمام المحاكم، وقد يترتب على هذا الأمر ــ لا سمح الله ــ مخالفة للاشتراطات. هذا المرسوم الآن قد وضح ثلاثة أشياء مهمة بإضافة هذه المادة، أولًا: يجب الالتزام بالقواعد والاشتراطات التي يضعها هذا القانون من خلال قانون أو من خلال لوائح تنفيذية. ثانيًا: وجوب حضور هاتين الجهتين، فالاختصام بالمعنى الحرفي طلب الرأي، أي رأي هاتين الجهتين؛ لأنهما الجهتان المعنيتان بوضع الاشتراطات، والجهتان المعنيتان بقسمة الأراضي عندما تصبح مقسَّمة ويصدر بشأنها وثائق، فلابد من وجود هاتين الجهتين أمام المحاكم لسير القضية بشكل صحيح، لأنهم موجودون أمام المحكمة، ويصدر الحكم بعلم هاتين الجهتين. ثالثًا: أن أي قسمة خارجة عن هذه الاشتراطات لا تصبح نافذة أمام هذا الأمر، وبالتالي لا يجوز لأي جهة مسؤولة حكومية أن تمتنع عن إصدار الحكم، فطالما صدر الحكم وبحضور هاتين الجهتين، فلابد من تنفيذ الحكم لأن الامتناع عن تنفيذ الحكم يعتبر قانونًا جريمة. لذا أعتقد أن هذه الإضافة في هذا المرسوم بقانون قد أصبحت مهمة جدًا لسد الفراغ التشريعي كما ذكر، وأيضًا لإزالة أي لبس قد يحدث من خلال قسمة لا توجد فيها هاتان الجهتان ولا توجد فيها الاشتراطات. فموضوع الاختصام ــ كما تطرق إليه الأخ جمال فخرو ــ بالمعنى الإجرائي هو حضور هاتين الجهتين أمام المحاكم وطلب رأيهما، فأعتقد أن هذا النص بهذا الترتيب قد أصبح ملائمًا ويمنع إيجاد أي شبهة في القسمة، وشكرًا.
الرئيــــس: شكرًا، تفضلي الأخت دلال جاسم الزايد.
العضو دلال جاسم الزايد: شكرًا سيدي الرئيس، إضافةً إلى ما تفضل به الدكتور محمد علي حسن بشأن الإيضاح حول هذه المسألة، لا يفوتني شكر الأخت وزيرة الإسكان؛ إذ وضحت النواحي الإجرائية التي ستتم أمام المحكمة، وثمة نقطة مهمة جدًا تتعلق بالسير في الدعوى القضائية، حيث استهدفت انعقاد الخصومة أمام القضاء. في الواقع الحالي في حال التقدم بقسمة مال شائع أمام المحكمة، تُنظر الدعوى من ناحية المدعين والمدعى عليهم، وفي ظل الأمر السائر حاليًا فإن هذه الجهات التي تم الطلب وجوبًا بأن يكون كلاهما موجودًا عند رفع الدعوى القضائية، فهذا الأمر ليس موجودًا في الوقت الحالي، فماذا يحدث؟ بعد أن يتسلم القاضي أوراق الدعوى يتم ندب لجنة تسمى لجنة الفرز، تأخذ جميع الأمور المتصلة بالعقارات المرتبطة فقط بالأراضي، وتنظر في المال الشائع الموزع بين أكثر من شخص، هل يمكن تقسيمه أم لا، بناءً عليه تقدم هذه اللجنة تقريرًا إلى القاضي تخلص فيه إلى هل ثمة إمكانية من الفرز أم لا؟ عدم إمكانية الفرز ليست هي المشكلة التي نحن بصددها، لكن المشكلة حين تخلص لجنة الفرز في تقريرها إلى إمكانية الفرز، بحيث يكون الفرز على النحو التالي: بأن تفرز عددًا من هذه المساحات وأيضًا في المنطقة المراد فرز العقار فيها أو فرز الأرض نفسها، والمناطق المحيطة بها، فالقاضي عندما يقضي بحكمه بتثبيت تقرير لجنة الفرز والقضاء بقسمة المال الشائع على هذا النحو، يصبح الآن حكمًا قضائيًا نهائيًا باتًا طالما استنفد طرق الطعن عليه، ثم يذهب إلى محكمة التنفيذ لتنفيذه، لو أخذ المنفَّذ له أو الأطراف المنفَّذ لهم هذا الحكم، وذهبوا به لهيئة التخطيط العمراني والتسجيل العقاري لإصدار وثائق منفصلة لهذه العقارات فإنهم يواجهون مشكلة عدم تنفيذ هذا الحكم، وسبب ذلك كون تلك المنطقة التي جرى فيها هذا الفرز قد ورد فيها تخطيط عمراني، وبها نواحٍ معينة روعيَت فيها خدمة المصلحة العامة أو عدم إمكانية تنفيذ القسم الشائع في هذا المكان، فبالتالي تبين الهيئة أو كذلك التسجيل العقاري، والهيئة ليست طرفًا الآن حتى يؤخذ رأيها في هذا الجانب، فيرد خطاب إلى قاضي التنفيذ بعدم إمكانية تنفيذ الحكم لصعوبة التنفيذ في هذه المنطقة، فلذلك جاء هذا التعديل حتى تكون هذه الجهة من بداية الدعوى مختصمة في الدعوى، وبالتالي حينما يريد القاضي أن يندب إليها لجنة فرز، أو يرى كيفية إمكانية هذا الفرز، تورد له تقارير من الجهات الرسمية المختصمة وبخاصة هيئة التخطيط العمراني؛ لبيان إن كان هناك إمكانية لقسمة هذا المال الشائع ــ أراضٍ أم مبانٍ ــ من عدم الإمكانية وأسباب ذلك، فتكون أمام نظر القاضي هذه المعلومة سلفًا قبل أن يصدر حكمه ويصبح الحكم معدوم التنفيذ، فتصبح مشكلة بوجود حكم ولا يمكن تنفيذه، لأن بالمقابل هناك إجراءات عدم توافر أمور معينة تمنع هذا الفرز. حاليًا حاولت هيئة التخطيط العمراني التدخل من خارج الخصومة، والتدخل أو الاعتراض من خارج الخصومة هو حق قرره قانون المرافعات المدنية والتجارية، بأن أكون معك في طرف من دعوى، ويطلب أحد أن يكون معنا في هذه الدعوى، والقاضي بطبيعة الحال مقيد بالنص القانوني وفق القانون المنظم قبل سريان هذا المرسوم، فكان لا يعطي هذا الحق لهيئة التخطيط العمراني، فالقاضي مقيد في حكمه، فمن شروط قبول الاعتراض بالخصومة من الخارج أن تكون لك صفة في هذه الدعوى، فدائمًا يصدر القرار من المحكمة بعدم قبول الاعتراض الخارج عن الخصومة من قِبَل هيئة التخطيط العمراني؛ لانعدام الصفة، فمعنى ذلك أنه دفع شكلي، لماذا؟ لأن القانون لم يلزمه بأن يكون طرفًا فيه، وخاصة أن التشريعات البحرينية في تنظيماتها الحديثة، اشترط القانون فيها على أي جهة مسؤولة عن التنفيذ أن يتم الاختصام في البداية، مثل إدارة المرور أو لجنة مزاولة الطب البشري في بعض القضايا، حتى يكون متاحًا للقاضي الحكم والتصرف في الدعوى. تحاشيًا لذلك، لو ذهبت القضية إلى الاستئناف أو إلى التمييز، واقتنعت المحاكم العليا بوجوب أن يكون هناك وجود لهيئة التخطيط والتطوير العمراني ولكن بدون النص القانوني الملزم بالاختصام فإن الصفة قد انعدمت هنا، ولذلك يكون الحكم دائمًا هو عدم القبول لانعدام الصفة، أي أن هذا الإجراء سليم. الفقرة الأخيرة التي أشار إليها الأخ جمال فخرو سـليمة أيضًا باعــتـبار أن الأولى ــ كما قلنا ــ تنصرف إلى القسمة القضائية، فإذا توجهت إلى القضاء لرفع دعوى لقبول صحيفة دعوتك فلابد من اختصام هيئة التخطيط والتطوير العمراني وجهاز المساحة والسجل العقاري. بالنسبة إلى القسمة الرضائية إذا تمت من غير رضا يتم بعيدًا عن القضاء بالاتفاق والإرادة المطلقة لأطرافها، فإذا اتفقتم على قسمة مالٍ شائع أيًا كان اتفاقكم إذا لم يكن وفقًا للالتزامات والتعليمات والشروط الواجب توافرها فلا ينفذ ما اتفقتم عليه في مواجهة تلك الجهات. هذا النص الذي رتب أثرًا على عدم مراعاة الشروط في حالة القسمة الرضائية، وشكرًا.
الرئيــــس: شكرًا، تفضلي سعادة السيدة آمنة بنت أحمد الرميحي وزيرة الإسكان والتخطيط العمراني.
وزيرة الإسكان والتخطيط العمراني: شكرًا سيدي الرئيس، تعقيبًا على ما تفضل به سعادة الأخ جمال فخرو، أحببت تأكيد ما جاء في مداخلة الأخت دلال الزايد، بما أننا ــ هيئة التخطيط والتطوير العمراني ــ قبل هذا المرسوم بقانون كنا خارج الخصومة، ولا يتم الأخذ برأينا فيما يتعلق بأي طلبات فرز تحصل أمام المحاكم، إلا أننا اليوم في هيئة التخطيط والتطوير العمراني جهة اختصام ولا يتم إصدار الحكم إلا بأخذ رأينا، هذا فقط للتأكيد. أحببت كذلك أن أؤكد أن طلبات التقسيم موجودة دائمًا، ونحن سهلنا الإجراءات لطلبات التقسيم من خلال منصة التخطيط، فأي تقسيم لا يشترط أن يكون أمام المحاكم، حيث إن عملية التقسيم لها إجراءاتها السهلة والسلسة من خلال منصة التخطيط، والحمد لله سواء كانت التقاسيم رئيسية أو جزئية فإنها تتم من خلال الدخول عبر المنصة الموجودة لدينا، وجميع الإجراءات ميسرة وسهلة، وبالتأكيد عمليات مراجعة الإجراءات تحصل باستمرار، ولذلك هناك أمور وطرق أخرى يتم استخدامها للجوء إلى تقسيم العقارات، وشكرًا.
الرئيــــس: شكرًا، تفضل الأخ علي عبداللّه العرادي.
العضو علي عبداللّه العرادي: شكرًا سيدي الرئيس، والشكر موصول إلى رئيس وأعضاء اللجنة وسعادة وزيرة الإسكان والتخطيط العمراني. أتفق مع أهداف المرسوم بقانون، ولكن لدي استفسار بسيط جدًا: المرسوم بقانون أوجب الآن أن تكون كلٌّ من هيئة التخطيط والتطوير العمراني وكذلك التسجيل العقاري طرفين في الدعاوى القضائية القائمة في أي حالة تكون عليها، وبحسب فهمي لعبارة "في أي حالة تكون الدعوى عليها" أنه لم يصدر حكم نهائي وبات واستوفى جميع المواعيد. سؤالي هو: هل يمكن الطعن بعدم قبول الدعوى لعدم توافر أو لعدم اختصام الهيئة أو التسجيل أو كلاهما في الدعاوى المنظورة الآن أم لا؟ أعرف أن هذه الإشكالية قد تكون قانونية، وأعرف أن في الدعاوى جدول مواعيد ــ وأستاذتنا دلال الزايد هي بالتأكيد أخبر مني بذلك ــ وفي هذا الجدول الخاص بالمواعيد قد تكون معظم هذه الدعاوى قد تجاوزها الموعد الخاص بإدخال الخصوم أو الأطراف، ولكن الآن مع وجود القانون الذي نص صراحة على "في أي حالة تكون الدعوى عليها" بمعنى أن الدعوى لم يصدر فيها حكم نهائي، هل نستطيع أن نطعن بشكل عام أم لا؟ الأمر الآخر، المرسوم بقانون مهم، وخاصة أن هيئات الفرز وإن كانت تضم في بعض الأحيان ضمن أشخاصها أشخاصًا مختصين أو كان بعضهم يعملون في التسجيل العقاري، أو يعملون في هيئة التخطيط والتطوير العمراني، أو منتدبين لهذا العمل، ولكن هيئات الفرز تحديدًا في القسمة القضائية عندما تقوم بفرز العقارات ــ وخاصة إذا كانت عقارات كبيرة ومتشعبة وآلت أصلًا بالإرث ــ تقوم بفرزها من دون الأخذ برأي هيئة التخطيط والتطوير العمراني أو برأي جهاز المساحة والتسجيل العقاري، بمعنى أنهم لا يعرفون وضع العقار الحالي ومساحته الحقيقية. عادة إذا كانت العقارات قديمة تكون المساحة التي في الوثيقة ليست هي المساحة ذاتها، وذلك بعدما تم استقطاع شارع منها أو شيء آخر، وكذلك لا تكون أسعار العقارات وموقعها وفق ما هو على أرض الواقع، حيث إن هيئات الفرز تقوم عادة بتقدير قيمة العقارات، وأحيانًا يكون هناك ظلم لطرف مقابل طرف، ومن المستحسن أن يكون لدينا مثل هذا المرسوم. هذه هي الإشكالية فقط، وأتمنى الحصول على إجابة عنها اليوم أو في مرحلة لاحقة. هذا ما أردت التنويه إليه فقط، وشكرًا.
الرئيــــس: شكرًا، قبل أن أطرح التوصية للتصويت، نريد أن نؤكد أولًا أن هذا المرسوم بقانون مهم، وجاء في وقته لسد ثغرات. بكل تأكيد سعادة الوزيرة والأخ الرئيس التنفيذي لهيئة التخطيط والتطوير العمراني حريصان على سرعة إنجاز كل مهماتهم، ولكن سؤالي إلى سعادة الوزيرة: إذا كان يُشترط في الحكم القضائي أن يكون متوافقًا مع الاشتراطات العمرانية، فلماذا لا نفعلها (Shortcut) ونسمح لأصحاب القسمة بأن يذهبوا رأسًا إلى وزارة الإسكان والتخطيط العمراني وإكمال المهمة من غير رفع قضية واختصام هيئة التخطيط العمراني ثم يأتي التخطيط العمراني إلى القضاء، فيدفعون رسومًا وتطول بذلك العملية؟ سؤالي هو: هل فكرتم في هذا الشيء، أعني أن تكون العملية مختصرة؟ يا سعادة الوزيرة، لجنة الفرز بدلًا من أن تكون تابعة لوزارة العدل أرى أن تكون هناك لجنة فرز أخرى تابعة لوزارة الإسكان والتخطيط العمراني وذلك لتقليل التكاليف وللتسريع وللالتزام بالاشتراطات التعميرية المطلوبة، وخاصة أن سعادة الوزيرة تقول إن الاشتراطات التعميرية قد تتغير بين فترة وأخرى. وكما أعلنتم وقالت سعادة الوزيرة إن آخر ما أُعلن كان في شهر أكتوبر لسنة 2022م، وسؤالي حول ما إن كانت لديكم نية لسرعة الإنجاز والالتزام بالاشتراطات. السؤال الآخر الذي أُثير من قِبَل الإخوان في مجلس النواب، هو أنه إذا أصدر القاضي حكمًا فهل تستطيع وزارة الإسكان رفض تنفيذ هذا الحكم حتى إن كان حكمًا باتًا ومميزًا؟! لدينا هنا مشكلة قانونية ودستورية، فالسؤال هو إذا أصدر القاضي حكمًا على الرغم من هذا المرسوم بقانون، وقد يجد أن له وجهة نظر في قضية معينة، واستأنفت وزارة الإسكان هذا الحكم، ثم أيدت محكمة الاستئناف الحكم، ثم ذهب إلى التمييز، وأيدوا الحكم، ثم أتى للتنفيذ، فهل تستطيع وزارة الإسكان أن تقول إنها غير قادرة على تنفيذ هذا الحكم ويتم إيقافه؟ هذا السؤال تتبعه تبعات كثيرة، لذلك قد تكون فيه إشكالية شبهة عدم الدستورية في هذا الجانب، لأن القضاء سلطة مستقلة، والسلطة التنفيذية أيضًا سلطة مستقلة، فلا يمكن أن ترفض السلطة التنفيذية حكمًا باتًا من قبل السلطة القضائية، هذا سؤالي للتوضيح فقط حتى نكون على نور عند اتخاذ قرارنا. تفضلي سعادة السيدة آمنة بنت أحمد الرميحي وزيرة الإسكان والتخطيط العمراني.
وزيرة الإسكان والتخطيط العمراني: شكرًا سيدي الرئيس، في البداية أود أن أوضح وأؤكد أن جميع الخدمات موجودة على منصتنا، فمثلما أوضحت مسبقًا أن خدمات التقسيم الرئيسي أو خدمات التقسيم الجزئي كلها موجودة الآن على منصة تخطيط، ويمكن لأي شخص يملك عقارًا أن يتقدم بطلب ويتم البت فيه بعد التشاور مع جميع الجهات الخدمية، وكذلك إذا كان التقسيم رئيسيًا فيتم كذلك رفعه إلى اللجنة العليا للتخطيط العمراني، ويتم التشاور فيه والرجوع إلى صاحب الطلب. وإذا كان هناك أمر يحتاج إلى تعديل فبالتأكيد سيتم الرجوع إلى صاحب الطلب وإخطاره بذلك ليتم التعديل على أساسه، هذه الإجراءات الأولى الميسرة والسهلة. الإجراء الثاني هو في حالة أن الشخص ــ لسبب ما ــ لم يقبل بالأجوبة أو بالتقسيم الذي منحناه إياه، فلدينا حينها لجان تظلمات موجودة في الحكومة كذلك، ويمكن له أن يلجأ إليها ليتظلم، وتتم إعادة فتح الموضوع من جديد وإعادة دراسته. في كل الأحوال لكل شخص حق التقاضي ولا يمكننا منع ذلك. كذلك إذا كان هناك حكم قضائي ــ كما ذكرت معاليك ــ فهل يحق لنا الرفض؟ طبعًا نحن لا يحق لنا رفض أي حكم قضائي، بل نقول إنه يمكن أن يتعذر التنفيذ نظرًا إلى أمور ما، فنقدم المعطيات، ونقدم أسباب تعذر التنفيذ، وهذا أقصى ما يمكن أن نقوم به. بالتأكيد ــ مثلما ذكرت سابقًا ــ مراجعة الاشتراطات التنظيمية للتعمير تأتي بعد سلسلة من المواقف والأحداث، أو أن نرتأي أن يتم تعديل الاشتراطات عليها، وكل ذلك في مصلحة الوطن والمواطن ولمصلحة الملّاك في النهاية. هذا ما أحببت توضيحه، وشكرًا.
الرئيــــس: يا سعادة الوزيرة، هل تقومون بعملية التقسيم بعيدًا عن القضاء؟ لماذا يلجأ الناس إلى القضاء؟ إذا كان الاتفاق غير موجود فإنهم يلجؤون إلى القضاء لأخذ حكم المحكمة، والمحكمة ملزمة باشتراطات التعمير. ما أقوله: لماذا لا يذهبون إلى وزارة الإسكان والتخطيط العمراني مباشرة للفصل في هذا الخلاف إن كان موجودًا؟ سؤالي هو: لماذا نلجأ إلى القضاء ونحن نعرف في النهاية أن الرأي هو رأيكم أنتم في وزارة الإسكان والتخطيط العمراني؟! تفضل الأخ أحمد عبدالعزيز الخياط الرئيس التنفيذي لهيئة التخطيط والتطوير العمراني.
الرئيس التنفيذي لهيئة التخطيط والتطوير العمراني: شكرًا سيدي الرئيس، جزاك الله خيرًا وأطال عمرك. كان كثيرٌ من الناس في السابق يلجؤون إلى القضاء أو إلى لجان الفرز؛ لأن الفرز الذي يريدون القيام بعمله لا يتوافق مع قانون التقسيم أو اللائحة التنفيذية المعنية بالتقسيم الصادرة في سنة 1994م.
الرئيــــس: نعم، هذا في السابق، هذا الأمر واضح.
الرئيس التنفيذي لهيئة التخطيط والتطوير العمراني:
نعم سيدي الرئيس، أما الآن وكما قالت سعادة الوزيرة فإن منصة التخطيط موجودة، والتقاسيم موجودة. كانت العملية سابقًا تستغرق تقريبًا 40 إلى 45 يومًا، واليوم تستغرق 9 أيام فقط لتقسيم أي عقار، وأنا أتكلم هنا عن التقسيم الجزئي، بينما التقسيم الرئيسي كان يستغرق حوالي 101 يومًا واليوم يستغرق 38 يومًا للانتهاء بشكل متكامل منه. موضوع الفرز والتقسيم الذي يصدر عنه يكون لأراضٍ غير قابلة للتعمير ولا تنطبق عليها اشتراطات تنظيم التعمير، وهذا لحفظ حقوق الناس؛ لأننا لا نستطيع اليوم تعمير قسائم مساحتها 40 أو 50 أو 60 مترًا مربعًا عن طريق الفرز، لأنها غير قابلة للتعمير أساسًا. وعلى هذا الأساس يحاول الناس حل موضوع الأقسام المشاعة المتعلقة ــ خصوصًا ــ بالورثة عن طريق المحاكم وما شابه ذلك. لكن تردنا الآن من المحكمة أمور تتعلق بالتقسيم والفرز عن طريق جهاز قضايا الدولة، في السابق كانت تأتينا قضية واحدة أو اثنتان في الأسبوع الواحد واليوم تأتينا عشرات القضايا؛ لأننا الآن أصبحنا الجهة المعنية مع التسجيل العقاري في هذا الموضوع. وهم يلجؤون إلى الفرز لأنهم متأكدون تمامًا أن قانون التقسيم الطبيعي لا ينطبق على ما يريدون، ظنًا منهم أن القضاء سيوافق على طلبهم.
الرئيــــس: يا أخ أحمد، هل التقسيم هو تمديد الخدمات المطلوبة؟ ألا يجوز أن يكون هناك تقسيم بدون تقديم الخدمات إلى البنية التحتية من مجارٍ وكهرباء؟
الرئيس التنفيذي لهيئة التخطيط والتطوير العمراني:
لا، وهذا ما يؤثر أصلًا على مدى توافر البنية التحتية؛ لأنه إذا كانت المنطقة معمرة أو مقسمة على أساس تصنيف معين RHA أو RA بمساحات 160 أو 300 أو 600 متر مربع، والفرز ينتج عنه قسائم بمساحة 50 أو 60 أو 70 مترًا مربعًا، فيفترض توافر البنية التحتية لقسيمة واحدة مثلًا ولكن بالفرز تحتاج إلى أن توفر بنية تحتية إلى
6 قسائم، وهذا ما يؤثر على قدرة توفير البنية التحتية.
الرئيــــس: يا أخ أحمد، ليس هذا سؤالي. سؤالي: هل التقسيم يشترط إيجاد بنية تحتية للمنطقة المقسمة؟
الرئيس التنفيذي لهيئة التخطيط والتطوير العمراني:
لا يشترط ذلك، ولكن يجب أن توفر الحكومة بنية تحتية؛ لأنه عندما تفرز قسائم عن التقسيم ففي النهاية سوف يعمرها صاحبها وبتعميرها ستحتاج إلى بنية تحتية.
الرئيــــس: والله أرى أن عملية التقسيم لا تشترط أن تكون هناك بنية تحتية، قسموا كما تريدون وإذا جاء دور تمديد البنية التحتية تمدد لهم، أما إذا كان التقسيم يشترط بناء بنية تحتية فهنا المشكلة.
الرئيس التنفيذي لهيئة التخطيط والتطوير العمراني: في كل الأحوال أي تقسيم يجب أن تتوافر له البنية التحتية؛ لأنه قسّم أساسًا لكي يعمر قطعة الأرض أو القسيمة التي يملكها، وإذا لم تتوافق القسيمة مع الاشتراط التنظيمي فكيف تستطيع أن توفر له البنية التحتية؟! فهي لا تشترط ذلك ولكنها مرتبطة به. في النهاية صاحب العقار يأتي بطلب توفير البنية التحتية إلى قسيمته، وفي كل الأحوال يحتاج إلى البنية التحتية لكي يعمر القسيمة. فليس من المعقول أن نقسم بشكل غير سليم وفي النهاية الحكومة هي من سيتكفل بتوفير البنية التحتية للقسائم التي تتولد من الفرز، وشكرًا.
الرئيــــس: شكرًا، تفضل الأخ الدكتور محمد علي حسن علي.
العضو الدكتور محمد علي حسن علي: شكرًا سيدي الرئيس، فيما يتعلق بسؤال معاليكم عن هل يجوز للجهة الحكومية الامتناع عن تنفيذ الحكم؟ أعتقد أنه لا يمكن ذلك؛ لأن هناك أحكامًا قضائية باتة. هذا المرسوم ألزم بوجود هاتين الجهتين عند التقاضي أمام المحاكم، وبالتالي إذا صدر حكم فلا يجوز لأي جهة سواء كانت جهة أو أحد موظفيها الامتناع عن تنفيذ الحكم، حيث إنه حكم للمحكمة الدستورية، إذا حاز الحكم قوة الأمر المقضي، فقد أصبح عنوانًا للحقيقة، وبالتالي الامتناع عن تنفيذه يعتبر جريمة سواء على الجهة أو على الأشخاص. وهذا الحكم يسري على النوعين، على القسمة الاتفاقية وعلى القسمة القضائية؛ لذا لا يجوز الامتناع عن تنفيذ الحكم، وشكرًا.
الرئيــــس: يا دكتور محمد علي نحن نتكلم في موضوع آخر، وهو أن الإخوة حاضرون واختصموا في القضية، وأتى القاضي وحكم بعكس ما يريدون، ثم ذهبت القضية إلى محكمة الاستئناف وأيدت الحكم، وذهبت إلى محكمة التمييز وأيدت الحكم أيضًا، فأصبح حكًما باتًا. وزارة الإسكان والتخطيط العمراني تقول إننا لا نستطيع تنفيذ هذا الحكم، فإن وجب تنفيذه، فماذا يعملون وهو غير متناسب؟ وإذا لم ينفذ فما هي التبعات القانونية لذلك؟ هذا هو السؤال. تفضل سعادة السيد غانم بن فضل البوعينين وزير شؤون مجلسي الشورى والنواب.
وزير شؤون مجلسي الشورى والنواب: شكرًا سيدي الرئيس، بتنفيذ هذا المرسوم لن تحدث الحالات التي ذكرتها؛ لأن الجهات تصبح جهات اختصام منذ البداية، فكل المشاكل سوف تحل قبل أن يصدر القاضي حكمه، فمتى ما أصدر القاضي حكمه وجب على الجهات أن تنفذه وهذا لا شك فيه. أنا لخصت فقط المرسوم بقانون الذي أمامنا، المرسوم بقانون نفذ منذ نوفمبر 2022م، وعرض على المحاكم وتم الأخذ به. في ديسمبر 2022م كنت أقرأ حكمًا في قضية ــ كما تفضلتم ــ وانتهت قبل أن يصدر الحكم، بمعنى أن جهة الاختصام في الأصل هي الأطراف، ولكن كما تفضلت الأخت دلال الزايد أنه يجب على الجهات أن تختصم أثناء سير القضية لكي يكون لرأيها محل قبل إصدار الحكم. ما حصل سابقًا هو كثرة القضايا أمام المحاكم، ونذكر بالخير أخونا سعادة المهندس عصام خلف وزير شؤون البلديات والتخطيط العمراني سابقًا، عندما يأتي ويطعن في الحكم فلا يؤخذ به لأنه ليس خصمًا في القضية. وعندما وضعناه ــ بحسب القانون ــ خصمًا في القضية أصبح من حقه أن يدخل في القضية أثناء سيرها، ولكن عندما يصدر القاضي حكمه تكون القضية قد بت فيها وانتهت. المرسوم بقانون المذكور يحدد اشتراطات يضعها القاضي نصب عينيه عند نظر القضية، أولًا: الالتزام بالقواعد والاشتراطات المتعلقة بتقسيم الأراضي. وهذا القرار رقم (56) الذي صدر سنة 2022م فيه 400 مادة وكلكم تعرفون ذلك، أي أنه لم يترك منطقة في البحرين إلا وشملتها التصانيف، فلا مجال لخروج أي حالة من الحالات التي تُنظر أمام المحاكم عن الحالات الموجودة في هذا القرار؛ فيجب الالتزام بالقواعد سواء كان عن طريق الاختصام القضائي أو عن طريق الاتفاق بين الشركاء. ثانيًا: عند طلب القسمة من المحاكم والهيئات القضائية يتعين اختصام الجهات المعنية التي ذكرتها قبل قليل، وإلا تعتبر الدعوى غير مقبولة، أي تعتبر الدعوى من حيث الشكل غير مقبولة بدايةً؛ لأنها لم تلتزم بنص هذه المادة. ثالثًا: لا تكون القسمة إذا انتهت وصارت نافذة في مواجهة الجهات بالتخطيط إذا كانت مخالفة للقواعد، فمن المؤكد أن القاضي لن يخالف القواعد منذ البداية، لذلك الحالات الافتراضية المذكورة لن تكون لأن القاضي سيضع نصب عينيه أن تكون كل هذه الأمور مستوفاة قبل المضي في القضية، فمتى ما مضى في القضية وحكم بحكمه أصبح الحكم باتًا ويجب على الجهات تنفيذ الحكم القضائي. أُثير هذا الموضوع وأثيرت قضية الدستورية وعدم الدستورية ولكن أعتقد أن الأمور واضحة جدًا، وبالعكس هذا المرسوم حل قضايا كثيرة يعاني الناس منها فعلًا. أحيانًا عندما أذهب إلى الفرز ويكون من نصيبي ــ على سبيل المثال ــ قطعة أرض لا منفذ لها ولا خدمة فيها فتصبح عدمًا ليس لها قيمة مطلقًا، ولكن عندما تصبح هيئة التخطيط والتطوير العمراني وجهاز المساحة والتسجيل العقاري جهتي اختصام منذ البداية فسوف تنظر إلى هذه المصالح وستتأكد من تطبيق القواعد والاشتراطات الواردة في القرار رقم (56) لسنة 2022م أثناء القسمة، فأعتقد أنه لا توجد إشكالية في ذلك.
الرئيــــس: يا سعادة الوزير هذا ما قلناه. قلنا قبل أن يذهبوا إلى القضاء ويدفعوا رسومًا وتطول الأمور ويصدر حكم سواء قُبِل أو لم يُقبل، لماذا لا يذهبون إلى الجهة المختصة؟ والجهة المختصة بحسب ما نعلم تسهل الأمور وتساعد الناس على سرعة التقسيم وتكون الاشتراطات واضحة عندهم. فلماذا نذهب إلى القضاء والقضاء يختصم التخطيط العمراني والتسجيل العقاري؟ لماذا لا نختصر هذه الخطوات؟
وزير شؤون مجلسي الشورى والنواب: لن يذهبوا إلى القضاء إلا في حالة عدم الاتفاق، هذا أولًا. ثانيًا: ما يكون ملزمًا هو حكم القاضي وليس رأي الوزارة المعنية. حتى في حال القسمة الرضائية يجب أن تذهب إلى القضاء؛ لأنه لن يذهب منفردًا إلى الجهة المعنية ويقول إليها سجلوا لي هذه القطعة؛ لأن الأطراف جميعها اتفقت رضائيًا، فهذا لن يكون، بل يجب أن يذهب إلى القضاء أيضًا ويصدر فيه حكم للتنفيذ.
الرئيــــس: لكن عندما يوافق التخطيط العمراني وكذلك المتخاصمون، يذهب إلى القضاء لتأكيد هذا التوافق.
وزير شؤون مجلسي الشورى والنواب: ليذهبوا إلى القسمة الرضائية وينهوا القضية فيما بينهم. القضاء هو الملاذ الأخير لأصحاب الحقوق، وإذا أراد أن يثبت حقه فعليه أن يذهب إلى القضاء، وشكرًا.
الرئيــــس: شكرًا، تفضلي الأخت دلال جاسم الزايد.
العضو دلال جاسم الزايد: شكرًا سيدي الرئيس، سؤالك جوهري في عدد من الأمور التي تثار دائمًا. سأبدأ من حيث انتهى سعادة الأخ غانم البوعينين وأؤكد كلامه. القسمة القضائية ليست فقط عندما يكون هناك اختلاف بين الأفراد وهيئة التخطيط العمراني، بل تكون أيضًا بين الأفراد عندما يتنازعون على طريقة الشروط والبيانات والاحتسابات فيحسم فيها القضاء. بالنسبة إلى عدم التنفيذ، الأصل أن أي حكم قضائي صادر هو واجب التنفيذ، ولكن بالرجوع إلى قانون المرافعات المدنية والتجارية فإن قاضي التنفيذ المختص في تنفيذ الأحكام القضائية عندما يتم الإرسال إلى الجهة المختصة لتنفيذ الحكم ويتعذر عليها ــ وليس امتناعًا ــ لأسباب تكون خاصة في المشاريع أو في التخطيط ذاته أو في الأسباب المصاحبة لذلك، جاز لمحكمة التنفيذ أن تبين للقاضي الأسباب التي دعتها إلى استحالة التنفيذ في هذا الجانب، ولقاضي التنفيذ إيقاف تنفيذ الحكم. هذا نص وارد وصحيح في التنفيذ العيني، ومنصوص عليه في قانون المرافعات المدنية والتجارية لسنة 2021م. أيضًا القضاء رحب بهذه الأمور حتى وإن كان الحكم مثلًا أول درجة، وثاني درجة، وذهب إلى محكمة التمييز وقضى في طلبات المدعي في مسألة معينة وتأيد حكًما ــ كما تفضلت في فرضيتك ــ فلا يحول ذلك دون الجهات التي لم تكن موجودة عند وجود هذا الحكم أو لأسباب جديدة طرأت في هذا البيان، أن ترفع دعوى موضوعية مستقلة حول استحالة تنفيذ صادر بموجب حكم قضائي، وتبين فيه أسبابه أمام القضاء. فالحكم القضائي اللاحق ينسخ أي حكم قضائي آخر أشار إليه في أسباب وحيثيات الحكم بوقفه، فهذه حالات تحدث ولكن يتصدى لها القضاء أيضًا. أؤكد ما تفضل به الأخ علي العرادي في سؤال مهم جدًا، هل القضايا الجارية اليوم سيطبق عليها المرسوم أم لا؟ باعتبار أن المرسوم لم يصدر بأثر رجعي، ولكن وفق قانون المرافعات إذا رفعت دعوى أمام محكمة أول درجة، وتم تقديم دعوى طلب التدخل في الدعوى قبل قفل باب المرافعة وفق ما نص عليه في قانون المرافعات، جاز لهيئة التخطيط العمراني أن تتدخل في هذه الدعوى؛ حتى نتجنب الأمور التي يمكن أن تحدث في هذا الجانب. واسمح لنا معالي الرئيس كوننا محاميين ممارسين للمهنة، فإن في كل تشريع يلزم وجود الجهة المختصة في تنفيذ ما قد يصدر من أحكام، فقد عاون القضاء كثيرًا في أن تؤخذ بكل الأمور؛ لأن تقرير لجنة الفرز ليس تقريرًا إلزاميًا بالنسبة إلى قاضي الموضوع، فهو ينظر إليه كما ينظر إلى أسباب ودفوع الجهات الأخرى، فهذا الأمر موجود في قانون المرافعات المدنية والتجارية، وبالإمكان التقدم بطلب دعوى لقاضي التنفيذ أو بطلب دعوى موضوعية.
الرئيــــس: يا أخت دلال الزايد، أنتِ أثرت نقطة مهمة، لكن لدي سؤالًا، إذا حُسمت قضية بحكم باتٍ من قِبَل محكمة التمييز فهل يجوز إعادة النظر في القضية؟
العضو دلال جاسم الزايد: سيدي الرئيس، كلامك مهم جدًا، هي ليست إعادة نظر في القضية ذاتها، ولكنك عندما ترفع دعوى موضوعية ذات اتصال مباشر بحكم قضائي ــ كونك مدعيًا وليس كونك مدعًى عليه ــ لأسباب جدية طرأت على هذا الموضوع، منها عدم إمكانية أو استحالة التنفيذ لأسباب معينة جاز ذلك، كما لو كانت بيني وبينك قضية على مستندٍ معين واستنفدت طرق الطعن عليه أمام محكمة التمييز، ولكن بعد ذلك أثبت تزوير هذا المستند جاز لي رفع الدعوى لإبطال هذا الحكم الصادر استنادًا لما قد يطرَأ من حكم جنائي، بمعنى أن القضاء ينظر الدعوى بكل حالاتها وقضيتها وظروفها وطبيعتها، فلا يوجد أمر محظور على القضاء ما لم يكن هناك اتحاد للأطراف أو الموضوع أو الدعوى ذاتها ومطالبتها، فالحظر يكون في عدم جواز نظر الدعوى لسابقة الفصل فيها، ولكن في دعوى استحالة التنفيذ لأسباب معينة طرأت بعد صدور الحكم جاز للجهة المعنية أو للأطراف المعنيين رفع الأمر للقضاء، وشكرًا.
الرئيــــس: شكرًا، أحببت أن أؤكد أن هذا المرسوم مهم، وسؤالي ليس لسعادة الوزيرة وسعادة الرئيس التنفيذي، فأنا على علم بجهودهم في تسهيل عملية التخطيط إلى أبعد الحدود، والأرقام تشهد بذلك. أحببت إثارة هذه الأسئلة ليكون هناك وضوح عند الرأي العام. أرى أن يذهبوا إلى الجهة المعنية وينتهوا إلى التوافق بدلًا من الاختصام إلى القضاء، وإذا احتاجوا إلى القضاء فيكون في مرحلة لاحقة. بالنسبة إلى سؤالي إلى الأخ أحمد الخياط بخصوص هل التقسيم يجبر الحكومة على أن تمد الخدمات إلى منطقة معينة إذا لم تكن هناك إمكانية لذلك؟ بالطبع إذا كان هناك حكم قضائي للتقسيم ففي رأيي لا يوجد قانون يلزم الجهة المسؤولة في وزارة الإسكان والتخطيط العمراني أن تمد الخدمات إلى هذه المناطق، بل ستقول نحن غير قادرين على تمديد الخدمات، أو ليس ضمن مشروعنا الحالي أو المستقبلي تمديد هذه الخدمات، وبالتالي يكون التقسيم كأن لم يكن إذا كان الغرض هو التعمير. أسأل هذه الأسئلة وثقتي كبيرة في سعادة الوزيرة وسعادة الأخ أحمد الخياط في جهودهم المضنية. أقول للناس اذهبوا إلى الجهة المعنية وسهلوا أموركم وحلوا مشاكلكم والتزموا بالإجراءات الموضوعة، ووفروا على أنفسكم مصاريف القضاء. هذا المرسوم لم يأتِ من فراغ وإنما أتى لتسهيل عملية التعمير والاستثمار. تفضل الأخ علي عبدالله العرادي.
العضو علي عبدالله العرادي: شكرًا سيدي الرئيس، الملاحظتان اللتان أوردتهما في محلهما وأضم صوتي لصوتك، وطالما لدينا جهتان معنيتان؛ فهناك إدارة العامة للتخطيط العمراني بكفاءاتها ما شاء الله، وهناك مخطط هيكلي وفق اشتراطات معروفة، وهناك أيضًا جملة من الأهداف التي تقوم هيئة التخطيط العمراني كذلك من بينها توجيه البنية الحضرية والعمرانية بشكل منظم ومنسجم، وبناء مستقبل عمراني، وتأسيس مجتمعات عمرانية متكاملة، وتعزيز التراث الحضري والثقافة العمرانية، وأعتقد أن الهيئة لن تبخل في أن تكون خير معين لمن أراد أن يتوافق على تقسيم معين، ويتجنب الإجراءات القضائية التي قد تكون طويلة أو قد تعزز الخلاف بين الأطراف. أما سؤالك معالي الرئيس: ما هو الحال عندما يصدر حكم قضائي، وهو حكم نهائي، بضرورة أن يتم فرز العقار بهذا الشكل أو أن تصل إليه هذه الخدمات؟ فلدينا في القانون ما يطلق عليه دعوى استحالة تنفيذ الحكم. أعتذر لطلب الكلمة لكن وددت أن أبين أمرًا مهمًا في هذا المرسوم، وهو الفكرة الأساسية منه، كما نعلم جميعًا عندما يكون لدينا عقار مملوك على الشيوع ويتوافق الأطراف أو الورثة على القسمة فلا توجد مشكلة حينها، ولكن عندما يذهب الأطراف إلى المحكمة وعادة تكون مشكلّة من قاضٍ واحد، فالقاضي لا يستطيع أن يحكم في الدعوى، ولا يستطيع أن يعرف وجه الحق في الدعوى؛ لأن الدعوى تنطوي على جانب فني. ما يحدث الآن هو أن القاضي يعين هيئة فرز، وهذه الهيئة تلتقي بكل الأطراف المتخاصمين في هذه الدعوى وتأخذ جميع العقارات الموجودة. الخلاف في أمر واحد فقط، يتمثل في تصنيف هذه العقارات، ففي معظم الأحيان لا يتوافق الأطراف على التقسيم ــ الفرز والتجنيب ــ فقد يُمنح شخص عقارًا أقل في المساحة ولكن أعلى في السعر، في حين يُمنح آخر عقارًا أكبر في المساحة ولكن أقل في السعر، وهنا يكون الخلاف. هيئة الفرز هي مجرد هيئة استشارية لها رأي استرشادي، والقاضي في النهاية يحكم، لذلك لا تتقيد الهيئة بالاشتراطات، بل قد ترى الهيئة أن هذا العقار سكني وقيمة القدم المربع هي كما قدَّرته، في حين يختلف الأمر في الواقع؛ لأن الهيئة ليست جهة حكومية بل هيئة معيّنة من المحكمة، وقد يختلف أطراف الهيئة المشكّلة من خمسة أو ستة أو أكثر، فالأفضل أن يكون لدينا هذا المرسوم، الذي يلزم المحكمة والأطراف بالقواعد والاشتراطات المتعلقة بالتقسيم بحيث لا يُظلم أحد، وهذه هي الفكرة في رأيي، بحيث لا تضر طريقة الفرز والتجنيب بالأطراف. أما إذا توافق الأطراف على أن يفرزوا العقار، فأعتقد أنه الأفضل والأصوب كما ذكرت. أعتذر عن الإطالة، وشكرًا.
الرئيــــس: شكرًا، على كلٍّ تشكرون على هذا النقاش الطيب والشكر موصول إلى سعادة الوزيرة وإلى سعادة الرئيس التنفيذي لهيئة التخطيط والتطوير العمراني على توضيحهما، ونحن على ثقة أنهما على مستوى المسؤولية. في الحقيقة منذ أن تسلمت سعادة الوزيرة حقيبة وزارة الإسكان والتخطيط العمراني والجميع يرى أن هناك نقلة نوعية في الخدمات المقدمة سواء على صعيد الإسكان أو على صعيد التخطيط العمراني، فليُعطِهم الله العافية. نحن في مجلس الشورى ندعم دائمًا جهودهم ، وأي تشريع يأتي سيصب إن شاء الله في الصالح العام بقيادة جلالة الملك حفظه الله وتوجيه سمو ولي العهد الكريم. تفضل الأخ رضا إبراهيم منفردي مقرر اللجنة بقراءة التوصية.
العضو رضا إبراهيم منفردي: شكرًا سيدي الرئيس، توصية اللجنة: في ضوء المناقشات والآراء التي أبديت أثناء دراسة المرسوم بقانون المشار إليه، فإن اللجنة توصي بالموافقة على المرسوم بقانون رقم (43) لسنة 2022م بإضافة مادة جديدة برقم (2 مكررًا) إلى المرسوم بقانون رقم (3) لسنة 1994م، بشأن تقسيم الأراضي المعدة للتعمير والتطوير، والأمر معروض على المجلس الموقر لاتخاذ اللازم، وشكرًا.
الرئيــــس: سوف نأخذ رأيكم على المرسوم بقانون نداء بالاسم. تفضلي الأخت كريمة محمد العباسي الأمين العام للمجلس.